ఇల్లుకు ముగ్గు.. రోడ్డుకు మొగ్గు.!

మనకు ఇల్లుండాలి.

అందమైన ఇంటీరియర్ ఉండాలి.

చమ్కాయించే లైట్లుండాలి.

చెయ్యి చాచితే నీళ్లు దుంకే సెన్సార్ నల్లాలుండాలి.

కార్ పెట్టుకోవడానికి పార్కింగ్ ఏరియా ఉండాలి.

ఆ కారు లోపలికి రావడానికి ర్యాంప్ ఉండాలి.

ఇల్లుకు అందాన్ని తీసుకురావడానికి చుట్టూ గార్డెన్ ఉండాలి.

ఇవన్నీ కావాలంటే ముందు మన ఇంటి విస్తీర్ణం ఎక్కువుండాలి.

కానీ.. 150 గజాలకు మించి జాగాలెక్కడుంటున్నాయి.

అందుకే మన కండ్లు రోడ్డు మీద పడతాయి.

సెట్‌బ్యాక్‌లు చెదిరిపోతాయి.

రూల్స్ బ్రేకవుతాయి.

పంచాయితీలు షురువవుతాయి.

అదీ లెక్క.!!

- దాయి శ్రీశైలం

గెట్టు పంచాయితీలు పొలాల దగ్గర్నుంచి వచ్చి ఇండ్ల మధ్యలకొచ్చినయి. ఇల్లు కట్టుకోవాలి.. అదెంత అందంగా ఉండాలనే ధ్యాస తప్ప.. పాటించాల్సిన నియమాల గురించి పెద్దగా పట్టించుకోం. వాటిని పాటిస్తే జరిగే మంచి గురించి ఆలోచించం. ఎంతసేపూ వాడెంత జరిగిండు.. నేనెంత జరగాలి.. వాడెట్ల చేసిండు.. నేనెట్ల చెయ్యాలనే ధ్యాసే ఉంటది. కచ్చితంగా పాటించాల్సిన సెట్‌బ్యాక్‌లను పాటించక లేనిపోని పంచాయితీలు పెట్టుకుంటరు.

అందమైన ఇల్లు.. అడ్డదిడ్డం పనులా.?

అదేందో జనాలకు.? 200 గజాల ఇల్లున్నా ఒకట్రెండు ఫీట్లు రోడ్డు మీదికి జరిగి కట్టుకుంటేగానీ మనసు నిమ్మళం ఉండదు. ఒకరు ఫీట్ జరిగితే దానిని సాకుగా చెప్పి ఇంకొకరు రెండు ఫీట్లు జరుగుతుంటరు. కొందరు మొక్కల కోసం గార్డెన్ ఏర్పాటుచేస్తుంటరు. ఉన్నదే చిన్న రోడ్డురా నాయనా అంటే.. దాని మీద కన్నేసి కథంజేస్తరు. వాళ్ల జాగలో నుంచి అయితే ఒక్క ఇంచు తగ్గకుండా టేప్ పెట్టి కొలతలు తీసుకొని ముగ్గువోస్తరు. పక్కన ఓపెన్ ప్లాటుంటే ఇక.. ఫీటో.. అర ఫీటో జరగకపోతే మనసు ఒప్పుకోదు. కరెక్టుగా సెట్‌బ్యాక్‌లు వదిలేయకపోతే వానొచ్చినప్పుడు నీళ్లెక్కడ పడతయి.? పక్కింటొళ్లకేమైనా ప్రాబ్లమైతదా.? గాలి ఎక్కడ్నుంచొస్తది.? వెలుతురు బాగనే పడతదా.? అనేవేవీ పట్టించుకోకుండా అందమైన ఇంటికోసం అడ్డదిడ్డం పనులు చేస్తుంటం.

చల్ అవన్నీ మాకు తెల్వదు..

ఒకసారి ఊర్లలో అయినా.. సిటీలో అయినా కొత్తగా కట్టిన ఇండ్లను చూడండి. ఏ ఒక్కరూ రోడ్డుకు ఓ గజమో లేదా రెండు ఫీట్లో జరిగిన పాపాన పోరు. పక్కపొంటి ఉండే ఇంటికి ఇంత గ్యాపిచ్చి కట్టుకుందామనే సోయే ఉండదు. రోడ్డు 20 ఫీట్లుందా.? 25 ఫీట్లుందా అనే ముచ్చటేదీ వాళ్లకు అవసరం లేదు. ఎంతసేపూ రోడ్డుమీదికి రెండు మూడు ఫీట్లు ముందుకు జరిగి కట్టుకుంటరు. అప్పుడు రోడ్డు చాలా ఇరుకైతుంది. అసల్కి జాగనే లేదురయ్యా అంటే మొక్కలు పెట్టుకునేందుకు కొంత గార్డెన్ ఏరియా క్రియేట్ చేస్తరు. మొక్కలంటే అంత ప్రాణమున్నప్పుడు వాళ్ల 150 గజాలలో ఒక గజం జాగా గార్డెనింగ్ కోసం వదిలేస్తే ఐపోతుంది కదా.? కానీ అట్ల చెయ్యరు. చల్ అవన్నీ మాకు తెల్వదు.. రోడ్డుకు జరుగుడే రోరింగ్ చేసుడే అనుకుంటారు మహానుభావులు.

నీ సౌకర్యమే నీకు ముఖ్యమా.?

కొందరుంటారు.. వాళ్ల ప్లాట్ నుంచి ఒక్క ఇంచికూడ బయటకు వదలరు. కానీ.. గేట్ ర్యాంపు కోసం సగం రోడ్డుదాక సాగదీస్తారు. అరే నాయనా అది ఉన్నదే చిన్నరోడ్డు అని ఎవరు ఎంత మొత్తుకున్నా వినిపించుకోరు. ఎల్లయ్య చేసిండని మల్లయ్య.. మల్లయ్య చేసిండని మారయ్య దీన్నే ఫాలో అవుతారు. అక్కడిదాక ర్యాంప్ దింపి పైగా దాని ముందే కారో.. బైకో పార్కింగ్ చేస్తారు. మరి "ఆ రోడ్డు మీది నుంచి వెళ్లేవాళ్ల పరిస్థితేంది.?" అనేది ఆలోచించరు. మీది మిక్కిలి గట్టిగా అడిగితే "రోడ్డేమన్నా మీ అయ్య జాగీరా.? నీ ఒక్కని సొంతమే అయినట్లు రూల్స్ మాట్లాడ్తున్నవ్" అని కొట్లాటకు దిగుతారు. అక్కడితో ఆగరు. ఆ రోడ్డునే పిల్లలకు ప్లేగ్రౌండ్‌గా మార్చేసి రోడ్డనేదే లేకుండా చేస్తారు. దానివల్ల పక్కింటొళ్లు.. ఎదురింటొళ్లకు ఏం సమస్య అవుతుందనేది అస్సలు పట్టించుకోరు.

ఏమిరా బాలరాజు నీవల్ల ఉపయోగం.?

ఇంకా కొందరికి వాళ్ల ఇల్లొకటే గుడిలెక్క. మిగిలినవన్నీ బంజర్‌ దొడ్డితో సమానం. రోడ్డు మీదికి జరిగి కాంపౌండ్ వాల్స్ పెట్టుకుంటారు. దానికి బయట డ్రైనేజీ గుంత తీస్తారు. డ్రైనేజీ ఔట్లెట్ లేకపోయినా మ్యాన్ హోల్స్‌లోకి మురికిని వదులుతారు. వాళ్లింట్లోని కంపునీళ్లు బయటకొచ్చి ఇబ్బంది పడుతుంటే పైశాచికానందం పొందుతారు. ఏదైనా ఖాళీ జాగా కనిపిస్తే అంతే సంగతి. అదే నాదే అంటారు.. ఇదే నాదే అంటారు.. దానికీ దీనికీ అడ్డంగా పెద్ద పెద్ద చెట్లు పెట్టి రోడ్డునే బ్లాక్ చేస్తుంటారు. చదువుకున్న మూర్ఖులే.. రోజూ వాట్సప్ గ్రూప్స్‌లో నీతులు చెప్పే బ్యాచే ఇలా అక్కెరకొచ్చే ఏ రూల్సూ పాటించరు. ఇదేందిరా సామీ అని అడిగితే.. మేమింతే.. మేమిట్లనే ఉంటం. మేమొక్కరమే చేస్తున్నమా.? అని ఫ్యామిలీ ఫ్యామిలీనే ఎడ్డంతెడ్డం మాట్లాడి కొట్లాటకొస్తుంటారు.

సెట్‌బ్యాక్‌లు పాటించాలి కదా బ్రో.?

ఇయాలరేపు ఇల్లు కట్టుకోవడం ప్రతి ఒక్కరి కల. కానీ ఆ కలను సాకారం చేసుకునేటప్పుడు కొన్ని నియమాలు తప్పక పాటించాలి. పాటించకపోతే సమస్యలు తప్పవు. ఆ నియమాలల్లో ముఖ్యమైనవి సెట్‌బ్యాక్‌లు. వీటినే మార్జిన్లు అని కూడా అంటారు. సెట్‌బ్యాక్‌లంటే వేరే తెలవని కొత్త విషయమేం కాదు. మన ఇంటి సరిహద్దులు.. రోడ్లు లేదా పక్క ప్లాట్ల మధ్య ఖాళీగా వదిలేయాల్సిన కనీస దూరాలన్నమాట. సేఫ్టీ.. సెక్యూరిటీ.. సహజ కాంతి.. గాలి ప్రసరణ.. అగ్ని నివారణ.. పర్యావరణ రక్షణ కోసమే వీటిని పాటించాలి. అది మన ప్లాట్ పరిమాణం.. ఇంటి ఎత్తు.. రోడ్డు వెడల్పు వంటి వాటిని బేస్ చేసుకొని నిర్ణయిస్తుంటారు. మనం.. మనతో పాటు పక్కవాళ్లు కూడా బాగుండాలి అని కోరుకునేవాళ్లు వీటిని తప్పనిసరిగా ఫాలో అవుతుంటారు.

అది వదిలేసి వాస్తు కోసం ఉరుకులా.?

"ఇల్లు కడదాం" అని అనుకున్నప్పుడు మనకు ఠక్కున యాదికొచ్చే ముచ్చట వాస్తు. అసలు వాస్తు అంటే ఏంటి.? దాన్నెందుకు ఫాలో కావాల్నో మనొళ్లకు మస్తు చెప్తుంటరు. కానీ అందులో ఏమేం అంశాలుంటయో మాత్రం తెల్వదు. దర్వాజ మూలను చూస్తుంది.. బీమ్ బయటకెళ్లింది.. ఈశాన్యంలో బరువుండొద్దు.. ఆగ్నేయంలో ఖాళీ ఉండొద్దు అనేవే మనొళ్ల దృష్టిలో గొప్పవాస్తు. ఇంటి నిర్మాణం.. లే అవుట్ సహజ శక్తులతో బ్యాలెన్స్ చేయడమనేది అసలైన వాస్తు. అంటే సెట్‌బ్యాక్‌లన్నమాట. మనం ఎంతసేపూ లోపలి అంశాల గురించే చర్చిస్తం. వాటికే ప్రాధాన్యత ఇస్తం. కానీ ముందు చెక్ చేసుకోవాల్సింది బయట సెట్‌బ్యాక్‌లు. దాన్ని పట్టించుకోకుండా వాస్తు వెంట పరుగులు తీస్తే ఏం ఫాయిదా.?

ఐనా.. ఉల్లంఘిస్తే ఏం చేస్తార్లే.?

సెట్‌బ్యాక్‌లంటే ఎవరో ఒకాయన పేపర్లో వన్ టూ త్రీ అని గీసేది కాదు. దానికో గైడ్ లైన్స్ ఉంటాయి. ఇంజినీర్ ఉంటాడు.. బిల్డింగ్ కన్ స్ట్రక్చర్ ప్లానర్ ఉంటారు. వీటికి నేషనల్ బిల్డింగ్ కోడ్ (ఎన్‌‌బీసీ) గైడ్ లైన్స్ ఇస్తుంది. అమలు మాత్రం మున్సిపల్ కార్పొరేషన్ల చేతిలో ఉంటుంది. మెయిన్‌గా సెట్‌బ్యాక్‌లనేవి లైటింగ్.. గాలి అడ్డంకులను నివారించడం.. ఎమర్జెన్సీలో ఎగ్జిట్‌ను ఈజీ చేయడాన్ని దృష్టిలో పెట్టుకొని సెట్ చేస్తారు. ప్లాట్ శాతం లేదా నిర్దిష్ట దూరాలను లెక్కిస్తారు. మనదేశంలో ఇలా ఉంటుంది కానీ.. బయటి దేశాల్లో లోకల్ జోనింగ్.. పర్యావరణ కారకాలకు ప్రాధాన్యం ఇస్తారు. వీటిని ఉల్లంఘిస్తే జరిమానాలు వేస్తారు. కానీ చూస్తున్నం కదా సెట్‌బ్యాక్‌ పాటించే బిల్డింగే ఉండటం లేదు. ఇక ఉల్లంఘిస్తేం ఎవరేం చేస్తరు.? ఏం జరిమానేస్తరు.?

ఫాలో అయితే అందరికీ మంచిదే కదా.?

ఉదాహరణకు ప్లాట్ విస్తీర్ణం 133 గజాలు, ఇంటి ముందు రోడ్డు 20 గజాలు అనుకుంటే ఫ్రంట్ సెట్‌బ్యాక్‌ లో భాగంగా 1.5 మీటర్లు వదిలేయాలి. రోడ్డు వెడల్పు 20 ఫీట్లు కాబట్టీ అదనపు బిల్డింగ్ లైన్ లేకపోతే ఇది సరిపతుంది. మూడువైపులా ఇండ్లుంటే కనీసం మూడు మీటర్ల దూరం ఉండేలా చూడాలి. ఇది కాంతి.. గాలి కోసం అవసరం. పక్క సరిహద్దు నుంచి ఇంటి గోడ వరకు 5 అడుగులు వదిలేయాలి. ఒకవేళ పక్క ఇల్లు సరిహద్దుపైనే ఉంటే.. సెట్‌బ్యాక్‌ మాత్రమే దూరాన్ని సృష్టిస్తుంది. వెనక సరిహద్దు నుంచి ఇంటి గోడ వరకు 5 అడుగులు వదిలేయాలి. ఇది డ్రైనేజీ సిస్టమ్ లేదా బ్యాక్‌యార్డ్ కోసం ఉపయెగపడుతుంది. మొత్తం ఈ సెట్‌బ్యాక్‌లు పాటిస్తే బిల్డప్ ఏరియా విడ్త్ 30 అడుగులు. డెప్త్ 40 అడుగులు.

లక్షల పోయినా లక్షణమైన ఇల్లొద్దా.?

ఎనకటికి వాడకట్టు పంచాయితీలు ఎక్కువ కనిపించేవి. ఆ అద్భుతమై కళ మళ్లీ ఇప్పుడు ఈ ఇంటి జాగాల దగ్గర.. ఆక్రమణల దగ్గర కనిపిస్తోంది. గజం జాగా కోసం కోర్టుకెక్కుతున్నారు. రోడ్డు పంచాయితీ, ఆక్రమణ పంచాయితీ అనీ ఎన్నో జరుగుతున్నాయి. ఇవన్నీ కూడా సెట్ బ్యాక్స్ ఫాలో కాకపోవడంతోనే జరుగుతున్నాయి. మనొళ్లకు నిజంగా ప్రతీ విషయంలో కొన్ని అపోహలుంటాయి. లక్షల రూపాయలు ఖర్చు చేస్తరుగానీ.. లక్షణమైన ఇంటిని నిర్మిద్దాం అనుకోరు. వేల రూపాయలు ఖర్చుచేసి ఇంజనీర్‌ను.. బిల్డింగ్ ప్లాన్ సెట్ చేపిస్తం గానీ సెట్‌బ్యాక్‌లు అనేసరికి దు:ఖమొస్తది కొందరికైతే. దీన్నెంతసేపూ డబ్బుల కోణంలోనే ఆలోచిస్తరుగానీ.. సెట్ బ్యాక్స్ అనేవి ఇల్లు.. ప్లాట్ సరిహద్దుల మధ్య వెలుతురు.. గాలి కోసం పాటించే నియమం అని అనుకోం.

అమెరికాలో..

జోనింగ్ ఆర్డినెన్స్‌ల ద్వారా ఇంటర్నేషనల్ బిల్డింగ్ కోడ్ కింద సెట్‌బ్యాక్స్ ఏర్పాటు చేస్తారు. గోప్యత, గ్రీనరీని దృష్టిలో ఉంచుకొని రోడ్డుసైడ్ 20-40 అడుగుల సెట్‌బ్యాక్స్ వదిలేస్తారు. వెనకసైడ్ 15-30 అడుగులు వదిలేస్తారు. డ్రైనేజీని దృష్టిలో ఉంచుకొని వదులుతారు.

యునైటెడ్ కింగ్‌డమ్‌లో

నేషనల్ ప్లానింగ్ పాలసీ ఫ్రేమ్‌వర్క్ మార్గదర్శకంలో సెట్‌బ్యాక్స్ నిర్ణయిస్తారు. సరిహద్దుల నుంచి కనీసం 2 మీటర్లు వీటికోసం కేటాయిస్తారు. బెల్‌ఫాస్ట్ లాంటి కౌన్సిల్‌లలో అపార్ట్‌మెంట్లకు 10-20 మీటర్లు వదిలేస్తారు.

ఆస్ట్రేలియాలో

నేషనల్ కన్‌స్ట్రక్షన్ కోడ్ ప్రకారం మందువైపు 6 మీటర్లు వదులుతారు. టొరంటోలో కొన్ని జోన్లలో 2.3 మీ వదిలేస్తారు. సెట్ బ్యాక్ నియమాలను పాటించకపోతే జరిమానాలు విధిస్తారు.

సెట్‌బ్యాక్‌లోనే తప్పటడుగులు: ఆవుల ఉదయ్ కుమార్: సివిల్ ఇంజినీర్, హైదరాబాద్

ఇల్లు కట్టేటప్పుడు సెట్‌బ్యాక్‌లు అత్యంత కీలకమైనవి. కానీ మనొళ్లు ఇక్కడే తప్పటడుగు వేస్తారు. ప్లాటెంతుందో అంత ఇల్లు కట్టేసి.. పైగా రోడ్లోకి జరుగుతారు. సెట్‌బ్యాక్స్ అనేవి సహజ కాంతి, గాలి ప్రసరణ, ఫైర్ సేఫ్టీ, పర్యావరణ రక్షణ కోసం అని చెప్పినా పట్టించుకోరు. సరైన సెట్‌బ్యాక్‌లు లేకపోతే ఇండ్ల మధ్య దూరం తగ్గి భద్రతా సమస్యలు పెరుగుతాయి. ఇంటి డిజైన్‌లో సుస్థిరతను నిర్ధారిస్తాయి. ఎత్తయిన ఇండ్లలో సెట్‌బ్యాక్‌ల వల్ల అగ్ని నివారణ సులభమవుతుంది.

విస్తీర్ణం తగ్గుతుందని బాధ: రమేష్ జైనోజు, రామ్ జె బిల్డర్స్ అండ్ డెవలపర్స్

చిన్న ప్లాట్లలో సెట్‌బ్యాక్‌లు పాటించడం వల్ల భవన విస్తీర్ణం 20-30% తగ్గుతుంది అనేది జనాల బాధ. అందుకే ఉన్న జాగంతా ఇల్లు కట్టేసి తర్వాత పగలు.. ప్రతీకారాలు పెంచుకుంటారు. సెట్‌బ్యాక్‌లనేవి డ్రైనేజ్ సిస్టమ్, మెయింటెనెన్స్‌ను సులభతరం చేస్తాయంటారు. మున్సిపల్ నియమాలు, బై-లాస్ ప్రకారం సెట్‌బ్యాక్‌లు ఉల్లంఘిస్తే జరిమానాలు, కూల్చివేత ఆదేశాలు ఉంటాయి.

నిబంధనలకు లోబడే: బాలు, సిరిసిల్ల: నిర్మాణ దశలో ఉన్న హౌజ్ ఓనర్

వాస్తవానికి ఈ సెట్‌బ్యాక్‌ల కథేందో నాకు తెల్వదుగానీ మా కాంట్రాక్టర్ చెప్తే తెలుసుకున్నా. ఇంజనీర్‌తో ప్లాన్ వేయించుకున్నాకే ఇల్లు స్టార్ట్ చేశాం. ఇప్పుడు నిర్మాణ దశలో ఉంది. అన్నివైపులా సెట్‌బ్యాక్స్ పెట్టించా. కొందరేమనుకుంటే.. ప్లాట్ చిన్నగుంది కదా.? ఖర్చు ఎక్కువొస్తదని ఫీలైతుంటరు. సెట్‌బ్యాక్‌లు పాటించకపోతే భవిష్యత్తులో ఇంటి విక్రయం లేదా విస్తరణ సమస్యలు, చట్టపరమైన వివాదాలు ఎదురైతుండొచ్చు.