80 శాతం బ్లాక్ మనీ!

దిశ, తెలంగాణ బ్యూరో: తెలంగాణలో భూముల ధరలు పెరిగాయని అందరికీ తెలుసు. సామాన్యుడు కొనలేని దుస్థితి నెలకొన్నది. మరి కొంటున్నది ఎవరు? పేద, మధ్య తరగతి వర్గాలు మాత్రం కాదు. సంపన్న వర్గాలే. ఐతే బహిరంగ మార్కెట్‌లో కోట్లు పెట్టి కొంటున్నారు. కానీ స్టాంప్ డ్యూటీ చెల్లించేది లక్షలకు మాత్రమే. అంటే ఎకరం రూ.10 కోట్లకు కొంటారు. కానీ కోటికి కూడా స్టాంప్ డ్యూటీ కట్టడం లేదు. అంటే ఇందులో ఏకంగా 90 శాతం డబ్బులు బ్లాక్ మనీ అన్నట్లే. ఇది జగమెరిగిన సత్యమే. వ్యవసాయ భూములు, ప్లాట్లు, ఇండ్లు, అపార్టుమెంట్లు.. మరే కొనుగోళ్లలోనైనా బ్లాక్ మనీ దందానే రాజ్యమేలుతుంది. ఎలాగూ సామాన్యుడు కొనలేని ప్రాపర్టీస్ పెద్దలు కొంటున్నప్పుడు నిజాయితీగా 100 శాతం పన్నులు కట్టాల్సిన బాధ్యత లేదా? ఆ మేరకు వసూలు చేయాల్సిన బాధ్యత ప్రభుత్వానికి కూడా ఉంది కదా! తెలంగాణ రాష్ట్ర ఖజానాకు ప్రతి ఏటా రూ.20 వేల కోట్ల మేరకు రెవెన్యూ వస్తుందనుకుంటే నిజాయితీగా కలెక్ట్ చేస్తే ఆ సొమ్ము లక్ష కోట్లు దాటటడం పక్కా. ప్రభుత్వం భూముల మార్కెట్ వ్యాల్యూస్ రివిజన్‌ను ప్రివెయిలింగ్ మార్కెట్ వ్యాల్యూస్‌తో పోల్చి చూసింది. అయినా 80 నుంచి 90 శాతం తేడా ఉంది. ఉదాహరణకు రాయదుర్గం పాన్ మక్తాలో ఎకరం రూ.237 కోట్లు పలికింది. అంటే అక్కడ రూ.100 కోట్లకైతే తక్కువగా లేదన్నట్లే కదా. అలాంటప్పుడు అక్కడ రూ.22 కోట్లకే మార్కెట్ వ్యాల్యూని ఖరారు చేశారు. దీని ద్వారా ఏ మేరకు బ్లాక్ మనీ చెలామణిలో ఉంటుందో అర్థం చేసుకోవచ్చు. కానీ లెక్కల్లోకి, ఫైల్స్‌లోకి మాత్రం రావడం లేదు. బ్లాక్ మనీ దందాను అడ్డుకోవాలంటే ప్రివెయిలింగ్ మార్కెట్(ఓపెన్ మార్కెట్)కి దగ్గరగానే మార్కెటింగ్ వాల్యూస్‌ని నిర్ణయించాల్సిందేనని ఆర్ధిక రంగ నిపుణులు అంటున్నారు. ‘దిశ’ అందిస్తోన్న ఈ కథనం పట్ల రియల్ ఎస్టేట్ రంగం నుంచి విమర్శలు రావచ్చు. కానీ వాస్తవాలు కఠినంగానే ఉంటాయి.

ప్రచారం, రిజిస్ట్రేషన్ వేర్వేరు

హైదరాబాద్ మెట్రో పిల్లర్ల మీద బడా కంపెనీల ప్రాజెక్టుల ప్రచారం జోరుగా కనిపిస్తుంటుంది. అక్కడ ట్రిపుల్, ఫోర్ బెడ్రూం ఫ్లాట్ రూ.2 కోట్లకు పైమాటే అని ఉంటుంది. నిజానికి వాటి రిజిస్ట్రేషన్‌లో చదరపు అడుగు ప్రస్తుత ధరల ప్రకారం కూడా రూ.6,600లకు మించడం లేదు. వాళ్లు మాత్రం రూ.12 వేల నుంచి రూ.14 వేల వరకు వసూలు చేస్తున్నారు. అంటే సగం సొమ్ముకు కూడా స్టాంప్ డ్యూటీ చెల్లించడం లేదు. ఎలాగూ బ్యాంకు లోన్ల ద్వారానే వెళ్తున్నప్పుడు.. అంతా సంపన్న వర్గాలే కొనుగోలు చేస్తున్నప్పుడు లీగల్‌గానే డబ్బులు చెల్లించొచ్చు కదా అన్న సందేహం కలుగుతుంది. హైదరాబాద్‌లో ప్రచారానికి తగ్గట్లుగా స్టాంప్ డ్యూటీ చెల్లించే డెవలపర్స్ వేళ్ల మీద లెక్కించాల్సిందే. అతి కొద్ది కంపెనీలు మాత్రమే పూర్తి స్థాయిలో స్టాంప్ డ్యూటీ చెల్లిస్తున్నాయి. మిగతావన్నీ సగానికి కూడా ట్యాక్సులు కట్టడం లేదు. ఈ బ్లాక్ మనీ వల్లనే అంతరాలు ఏర్పడుతున్నాయి. ప్రభుత్వ ఖజానా నిండాలన్నా.. బ్లాక్ మార్కెటింగ్ దందాను నియంత్రించాలన్నా.. ప్రివెయిలింగ్, మార్కెట్ వ్యాల్యూస్ దాదాపు సమానం కావాలన్నది వాస్తవం. రాయదుర్గం పాన్ మక్తాలో ఎకరం రూ.237 కోట్లు పలికింది. కానీ ప్రస్తుత మార్కెట్ వాల్యూ రూ.24 కోట్లు మాత్రమే. అంటే పది శాతం కూడా లేదు. నిజానికి అక్కడ రూ.100 కోట్లకు తక్కువైతే లేదన్నట్లే. ఆ స్థాయిలో లేనప్పుడు డెవలపర్ పెద్ద మొత్తంలో డబ్బులు వెచ్చించి కొనేంత సాహసం చేయడు కదా! ఈ ధరల పెంపు కృత్రిమమే అనుకుంటే ప్రభుత్వానికి, ప్రజలకు కలిగే ప్రయోజనం ఏమిటో చర్చ జరగాలి.

బ్లాక్ మనీ చెలామణి

బాలాపూర్ మండలం అల్మాస్ గూడలో గజం ధర రూ.40 వేల వరకు పలుకుతుంది. ఎంత మూలకు ఉన్న ప్లాటు చూసినా రూ.35 వేలకు తక్కువగా ఉండదు. పెంచిన మార్కెట్ వాల్యూ ప్రకారం గజం రూ.9 వేలు మాత్రమే. అంటే 25 శాతం కూడా వాస్తవ ధర లేదు. 75 శాతం బ్లాక్ మనీ ఇవ్వాల్సిందే. అమ్మే వ్యక్తులెవరైనా తమకు రిజిస్ట్రేషన్ వ్యాల్యూ వరకే చెక్కులు, మిగతా డబ్బు నగదుగా ఇవ్వాల్సిందేనంటారు. ఈ నగదు ప్రభుత్వ లెక్కల్లోకి రాదన్నది అందరికీ తెలుసు. కోకాపేటలో ఎకరం రూ.30 కోట్లకు తక్కువగా ఉండదు. కానీ మార్కెట్ వ్యాల్యూ మాత్రం 6.85 కోట్లే. ఇక్కడ కూడా 75 శాతం బ్లాక్ మనీ చెలామణి తప్పదు. ఇలా గ్రామీణ, మున్సిపల్, త్రిపుల్ ఆర్, ఔటర్ రింగ్ రోడ్డు లోపల.. ఎక్కడైనా సరే మార్కెట్ వాల్యూస్ పెంచినా.. అంతరం మాత్రం అంతే ఉంది.

ఖజానా నిండే చాన్స్

ప్రస్తుతం పెంచిన మార్కెట్ వాల్యూస్ ప్రకారం ప్రభుత్వ ఖజానా నిండుతుంది. కొన్ని చోట్ల 300 శాతం కూడా పెంచారు. ప్రధానంగా ఔటర్ రింగ్ రోడ్డు నుంచి ట్రిపుల్ ఆర్ పరిధిలో 200 నుంచి 300 శాతం వరకు పెంచారు. ఉదాహరణకు నల్లగొండ జిల్లా చింతపల్లి మండలం, యాదాద్రి జిల్లా నారాయణపురం మండలంలో ఎకరం రూ.3 లక్షల లోపే ఉండేది. ఇప్పుడది రూ.10 లక్షలకు ఫైనల్ చేశారు. అంటే గతం కంటే మూడింతల ఆదాయం పక్కా. కేసీఆర్ ప్రభుత్వం 2021, 2022లో రెండు సార్లు ఏడాది తిరగక ముందే పెంచినా ఈ స్థాయిలో పెంచలేదు. కానీ ఇప్పుడు మాత్రం హేతుబద్ధీకరణ, శాస్త్రీయతలు ఎలా ఉన్నా మార్కెటింగ్ స్ట్రాటజీ ఆధారంగానే పెంచారని స్పష్టంగా తెలుస్తుంది. ఇప్పటికే రియల్ ఎస్టేట్ రంగం దివాళా తీసిందని కొందరు ప్రచారం చేసినా.. ట్రాన్సాక్షన్స్ లెక్కలు మాత్రం అందుకు భిన్నంగా కనిపిస్తున్నాయి. అందుకే తెలంగాణ ప్రభుత్వం రియల్ ఎస్టేట్ రంగం ఏం పడిపోలేదని ధీమాతో ఉంది. ఐతే పెరగాల్సినంతగా పెరగలేదని సీఎం రేవంత్ రెడ్డి కూడా అభిప్రాయపడ్డారు.

ప్రస్తుతం ఇంటికి పన్ను

ఇంటి స్థలం: 200 చ.గ. ధర చ.గ.నికి రూ.10,000

నిర్మాణం: 1500 చ.అ. ధర చ.అ.కు రూ.3,000

ఇంటి స్థలం విలువ: రూ.20 లక్షలు

నిర్మాణం విలువ: రూ.45 లక్షలు

మొత్తం విలువ: రూ.65 లక్షలు

రిజిస్ట్రేషన్​ ఫీజు: రూ.4.50 లక్షలు (7.5 శాతం లెక్కిస్తే)

హైపొటెన్షియల్ ​ఏరియాల్లో అధికారుల అంచనాలు(గజం ధర రూ.లల్లో)

ఏరియా 2022 2026

మియాపూర్ 39,000 78000

కొండాపూర్ 39,000 78000

శంషాబాద్​ 7,500 11,500

దమ్మాయిగూడ 6,750 7,900

బాచుపల్లి 9,000 18,900

నిజాంపేట 15,000 26,300

అంకుషాపూర్ 1,500 11,100

బోడుప్పల్​ 10,500 22,100

అల్మాస్​గూడ 3,750 9,300

మణికొండ 17,000 41,700

పుప్పాలగూడ 15,000 36,800

గచ్ఛిబౌలి 39,000 78,000

అత్యధికంగా భూముల ధరలు(రూ.లల్లో)

గతం.. ప్రస్తుతం ధరలు(రూ.ల్లో)

ఏరియా 2021 2022 2026 బహిరంగ మార్కెట్

కోకాపేట 1.50 కోట్లు 1.95 కోట్లు 6.85 కోట్లు రూ.30 కోట్లు

పుప్పాలగూడ 2 కోట్లు 2.60 కోట్లు 9.10 కోట్లు రూ.40 కోట్లు

అమీన్ పూర్ 80 లక్షలు 1.12 కోట్లు 2.94 కోట్లు రూ.40 కోట్లు

పటాన్ చెరు 1.45 కోట్లు 1.88 కోట్లు 2.52 కోట్లు రూ.25 కోట్లు

తెల్లాపూర్ 2.90 కోట్లు 3.77 కోట్లు 4.20 కోట్లు రూ.30 కోట్లు

హైదరాబాద్ శివారు ప్రాంతాల్లో ధరలు(ఎకరానికి రూ.లక్షల్లో)

జిల్లా మండలం గ్రామం 2022 2026 ఓపెన్ మార్కెట్

రంగారెడ్డి కేశంపేట ఎఖ్లాస్​ఖాన్​ రూ.1.50 లక్షలు రూ.10 లక్షలు రూ.కోటి

రంగారెడ్డి కడ్తాల ముద్విన్​ రూ.1.50 లక్షలు రూ.10 లక్షలు రూ.70 లక్షలు

రంగారెడ్డి నందిగామ చేగూరు రూ.6 లక్షలు రూ.18.38 లక్షలు రూ.కోటి

రంగారెడ్డి యాచారం కుర్మిద్ద రూ.3.75 లక్షలు రూ.9.84 లక్షలు రూ.70 లక్షలు

యాదాద్రి నారాయణపురం రాచకొండ రూ.3 లక్షలు రూ.10 లక్షలు రూ.కోటి

నల్గొండ చింతపల్లి కుర్మపల్లి రూ.2.75 లక్షలు రూ.10 లక్షలు రూ.50 లక్షలు

నల్గొండ నాంపల్లి నాంపల్లి రూ.2.75 లక్షలు రూ.3.93 లక్షలు రూ.30 లక్షలు

ఫైనాన్షియల్ డిస్ట్రిక్ట్ చెంత అపార్టుమెంట్ల ధరలు

ఏరియా చదరపు అడుగు ధర

రాయదుర్గం రూ.6600

మియాపూర్ రూ.6600

గచ్చిబౌలి రూ.6600

గుట్టలబేగంపేట రూ.6600

నార్సింగి రూ.6600

పుప్పాలగూడ రూ.6000

కోకాపేట రూ.6600

అపార్టుమెంట్లు చదరపు అడుగు ధర ఓపెన్ మార్కెట్ లో రూ.8 వేల నుంచి రూ.14 వేల వరకు పలుకుతుంది. మెట్రో పిల్లర్ల మీద బాజాప్తా యాడ్స్ వేస్తున్నారు. బ్రోచర్లు డిస్ట్రిబ్యూట్ చేస్తున్నారు.

రియల్ ఎస్టేట్ రంగంపై గొడ్డలివేటు: నారగోని ప్రవీణ్ కుమార్, అధ్యక్షుడు, తెలంగాణ రియల్టర్ల సంఘం

మార్కెట్ విలువను పెంచడమంటే రియల్ ఎస్టేట్ రంగంపై గొడ్డలి వేటు వేయడమే. సేల్స్ పడిపోయిన ఈ తరుణంలో మార్కెట్ విలువను పెంచినప్పుడు స్టాంపు డ్యూటీని తగ్గిస్తే కొనుగోలుదారుడిపై భారం పడదు. మార్కెట్ విలువ పెరిగితే రిజిస్ట్రేషన్ చార్జెస్, ఎల్ఆర్ఎస్, పర్మిషన్ ఫీజులు పెరుగుతాయి. ప్రస్తుతం 7.5% ఉన్న రిజిస్ట్రేషన్ చార్జీని 3% తగ్గించాలి. 5300 మార్కెట్ విలువ ఉన్న చేనగచర్ల, పర్వతాపూర్, నారపల్లి ప్రాంతాలలో 9300కు మార్కెట్ విలువను పెంచారు. 60 శాతం మార్కెట్ విలువ పెంచడం వలన 60 శాతం రిజిస్ట్రేషన్ చార్జెస్, ఎల్ఆర్ఎస్ చార్జెస్, పర్మిషన్ చార్జెస్ పెరిగాయి.