కొత్తగా భూమి కొంటున్నారా? ఇవి చెక్ చేసుకోకపోతే డేంజర్

దిశ, తెలంగాణ బ్యూరో: వ్యవసాయ భూమి కొనుగోలు చేయాలనుకుంటున్నారా? ఐతే మీరు డేంజర్‌లో పడినట్లే. అవును.. మీరు డాక్యుమెంట్లు చూసి కొనుగోలు చేసినా.. ఫీల్డ్ మీదికి వెళ్లి చూసి అన్నీ బాగున్నాయని అనుకున్నా.. కష్టాలు తప్పవు. భూమి బాగుందని, దారి బాగుందని, రెడ్ సాయిల్ అని, ప్లాట్లు చేసి అమ్మేస్తే లాభాలు వస్తాయని అనుకుంటే పొరపాటే. సరైన లీగల్, రెవెన్యూ పరిశీలన లేకుండా కొంటే ప్రమాదంలో పడినట్లే. కోర్టు కేసులు, యాజమాన్య వివాదాలు, ఆర్థిక కష్టాలు ఎదురయ్యే అవకాశం ఉంది. మాకు అన్ని తెలుసు.. మాకు ఎవరు చెప్పేది ఏంటి? మేం రియల్ ఎస్టేట్‌లోనే ఉన్నాం.. అనుకునే ఎంతో మంది కేసుల్లో ఇరుక్కొని ఇబ్బందులు పడుతున్నారు. అందుకే ఒక్కటి కాదు.. అనేక కోణాల్లో పరిశీలించి, ఆలోచించి నిర్ణయం తీసుకోవాలి. భూముల ధరలు పెరిగిన నేపధ్యంలో అలర్ట్‌గా ఉండకపోతే కష్టమే. భూమి మార్కెట్ కంటే తక్కువ ధరకే వస్తుందని చెప్పినా.. అర్జెంట్ అవసరమని అమ్మేస్తున్నామన్నా.. ఒకటికి రెండు సార్లు ఆలోచించాలి. లక్షలు, కోట్లు పోసి కొనుగోలు చేసిన తర్వాత వివాదాల్లో చిక్కితే ఏండ్ల తరబడి ఆఫీసుల చుట్టూ తిరగాల్సి వస్తుంది. భూమిని పరిశీలించండి. జాగ్రత్తలు తీసుకోండి. ఆ తర్వాత భవిష్యత్తు కోసం రక్షణ చర్యలు తీసుకోండి. అనేక రకాలుగా భూమి విషయంలో ఆలోచించాల్సిన అవసరం ఉంది. ఏమేం చూడాలి? ఏయే అంశాలను తెలుసుకోవాలి? ఏయే రికార్డులను పరిశీలించాలి? ఎవరెవరిని కలవాలి? ఈ అంశాలు మీ కోసం ‘దిశ’ అందిస్తున్నది.

ఈసీ చూశారా?

మీరు కొనుగోలు చేసిన భూమిపై ఆర్ధికపరమైన, చట్టపరమైన ఇబ్బందులు ఏమైనా ఉన్నాయోమో చెక్ చేసుకోవాలి. మార్ట్ గేజ్, బ్యాంకు లోన్లు ఉన్నాయా? సేల్ ట్రాన్సాక్షన్స్ ఎన్ని నమోదయ్యాయి? గిఫ్ట్ డీడ్, సెటిల్మెంట్ డీడ్స్ ఏమైనా ఉన్నాయా? కోర్టు అటాచ్మెంట్లు కూడా చూసుకోవాలి. కనీసం 40 ఏండ్ల ఎన్కంబరెన్స్ సర్టిఫికేట్ తీసుకోవడం మంచిది.

సర్వే, ఎఫ్ఎంబీ మ్యాప్

మీరు కొనుగోలు చేస్తున్న ల్యాండ్‌కు సర్వే నంబర్ సరిపోతుందా? భూమి కొలతలు సరిగ్గా ఉన్నాయా? సరిహద్దులు స్పష్టంగా ఉన్నాయా? రోడ్డు ఉందా? ఎన్ని ఫీట్ల రోడ్డు? మీ భూమి ఏమైనా వివాదంలో ఉందా? అనేది సరి చూసుకోవాలి. కొనే ముందు లైసెన్స్ పొందిన సర్వేయర్‌తో భూమిని కొలిపించుకున్న తర్వాతే నిర్ణయం తీసుకోవాలి.

ఈ జాగ్రత్తలు అవసరం

* మీ భూమి ఎలాంటిదో చూసుకోవాలి. క్లాసిఫికేషన్ ఏం ఉన్నదనేది చూడాలి. అసైన్డ్, ఇనాం, డీకేటీ ల్యాండ్ అనేది చూసుకోవాలి.

* పవర్ ఆఫ్ అటార్నీ ఆధారంగా మాత్రం కొనుగోలు చేయకండి. అసలు యజమాని నుంచి కొనడం మంచిది.

* ఈసీ వరకే నమ్మొద్దు. భూమి హక్కులను పక్కాగా తెలుసుకోవాలి.

* రెవెన్యూ రికార్డులు సరిగ్గా ఉన్నాయా లేవా అనేది చూడాలి.

* బినామీ లావాదేవీలు చట్టవిరుద్ధమనేది గుర్తుంచుకోవాలి.

* భూమి కొనుగోలుకు ముందు అనుభవం కలిగిన వారి ద్వారా టైటిల్ వెరిఫికేషన్ చేయించుకోవాలి. రెవెన్యూ ఒపినీయన్ తీసుకోవాలి.

ల్యాండ్ యూజ్ ఏంటి?

* మీరు ఏ భూమైతే కొనుగోలు చేస్తున్నారో అది వ్యవసాయ భూమిగా ఉందా? లేదంటే మరొకటి ఉందా? రికార్డుల్లో చెక్ చేయాలి.

* ప్రభుత్వం భూ సేకరణ చేస్తున్నట్లుగా ఏవైనా ప్రతిపాదనలు ఉన్నాయా? అలా ఉంటే ఎట్టి పరిస్థితుల్లోనూ కొనుగోలు చేయొద్దు. ఆ ల్యాండ్‌ను ప్రభుత్వం వివిధ ప్రాజెక్టులు, ప్రజా ప్రయోజనాల కోసం సేకరిస్తుందని అర్థం. హక్కుదారుడికి నష్టపరిహారం చెల్లించి తీసుకుంటుంది. ఐతే మీరు కొనే రేటు మాత్రం రాదన్నది వాస్తవం. అందుకే నష్టపోకుండా ఉండాలంటే ల్యాండ్ అక్విజేషన్ నోటిఫికేషన్లు పరిశీలించాలి. ఓ సారి ఆర్డీవో కార్యాలయంలో విచారణ చేయాలి.

* రోడ్డు విస్తరణ ప్రతిపాదనల గురించి కూడా తెలుసుకోవాలి.

* మాస్టర్ ప్లాన్, జోనల్ ప్లాన్(హెచ్ఎండీఏ) చెక్ చేసి.. ఆ ల్యాండ్ ఏ జోన్‌లో ఉందో చూడాలి. అంటే రకరకాల జోన్ల కింద విభజిస్తారు. మీరు కొనుగోలు చేసిన తర్వాత మీరు అనుకున్న ప్రకారం ప్రాజెక్టు, ఇతర అంశాలను అమలు చేయడానికి కుదరకపోతే నష్టపోతారు.

* మాస్టర్ ప్లాన్‌‌లో ఇండస్ట్రియల్ జోన్, గ్రీన్ జోన్ అనేవి ఉంటాయి.

* అలాగే చెరువులు, కుంటలు, ఇతర నీటి వనరుల దగ్గరగా ఉంటే బఫర్ జోన్, ఎఫ్టీఎల్ పరిధిని తెలుసుకోండి. ఈ ల్యాండ్ ఎఫెక్ట్ అవుతుందా? లేదా? అనేది చూడాలి.

మ్యుటేషన్ ఆర్డర్

ఇప్పుడైతే రిజిస్ట్రేషన్ కాగానే ఆటోమెటిక్‌గా మ్యుటేషన్ చేస్తున్నారు. గతంలో సేల్ డీడ్ తర్వాత మ్యుటేషన్‌కి అప్లై చేసుకోవాల్సి వచ్చేది. సేల్ డీడ్ ప్రకారం మ్యుటేషన్ చేస్తూ ఆర్డర్ ఇచ్చేవాళ్లు. ఆ ఆర్డర్ కాపీ కూడా తీసుకోవాలి. యజమాని పేరును చెక్ చేసుకోవాలి. అలాగే ఆర్వోఆర్, పహానీలోనూ హక్కుదారుడి పేరు, మీకు అమ్ముతున్న వ్యక్తి ఒక్కరేనా? అనేది పరిశీలించాలి.

ఏం చూడాలి?

ఆర్వోఆర్ రికార్డు చూడాలి. అంటే పహానీలు చెక్ చేయాలి. దానికి తెలంగాణలో భూ భారతి వెబ్ సైట్, ఆంధ్రప్రదేశ్‌లో మీ భూమి పోర్టల్ ఉంటుంది. అందులో ప్రస్తుత యజమాని ఎవరు? సర్వే నంబరు పాసు బుక్‌కు, గ్రౌండ్‌కు సరిపోతుందా? భూమి క్లాసిఫికేషన్ సరిగ్గా ఉందా? లేదా? సాగు వివరాలు సరిగ్గా ఉన్నాయా? లేవా? మ్యుటేషన్ ప్రక్రియ పూర్తయ్యిందా? ఈ వివరాలన్నీ చూడాలి.

లింక్ డాక్యుమెంట్లు

ఇది తప్పనిసరిగా చేయాల్సిన పని. లింక్ డాక్యుమెంట్లు చెక్ చేసుకోవాలి. మీకు అమ్ముతున్న వ్యక్తికి ఆ భూమి ఏ విధంగా సంక్రమించిందో తెలుస్తుంది. గత యజమానుల వివరాలు సక్రమంగా ఉన్నాయా? యాజమాన్య మార్పులు చట్టబద్ధంగా జరిగాయా? లేదా? సేల్ డీడ్, పార్టిషన్ డీడ్, సెటిల్మెంట్ డీడ్, సక్సెషన్ వంటి వివరాలు ఉన్నాయా? లేవా? ఇలా కనీసం 40 ఏండ్ల లింక్ డాక్యుమెంట్లను పరిశీలించాలి.

ప్రత్యక్ష్యంగా చూడాలి

ఏ ల్యాండ్ కొనేటప్పుడైనా ప్రత్యక్ష్యంగా చూడాలి. ఆ సమయంలో భూమి, సరిహద్దులు, ఆక్రమణలు ఏమైనా ఉన్నాయా? సాగులో ఉందా? రోడ్డు ఫెసిలిటీ ఉందా? ఇరుగు పొరుగు రైతులతో ఏమైనా గొడవలు ఉన్నాయా? సరిహద్దు వివాదాలు ఉన్నాయా? వంటి విషయాలను ఆరా తీయాలి.

అసైన్డ్ కొనొద్దు

భూమి అసైన్డ్, డీకేటీ పట్టా అని ఉంటే ఎట్టి పరిస్థితుల్లో కొనొద్దు. అసైన్డ్ ల్యాండ్స్‌పై నిషేధం ఉంటుంది. మీరు అడ్వాన్స్ ఇస్తే మునిగినట్లే. ఆ ల్యాండ్‌పై క్రయ విక్రయాలు చెల్లవు, కుదరదు. ఎవరూ అమ్మొద్దు, కొనొద్దు అని చట్టం చెబుతుంది.

వారసుల గురించి ఆరా

యజమాని చనిపోతే వారసత్వ భూమి అయినప్పుడు వారసులు ఎవరెవరో తెలుసుకోవాలి. ప్రతి వారసుడు రావాలి. వారి పేరిట సక్సెషన్ అయిన తర్వాతే మీకు రిజిస్ట్రేషన్ చేయడం కుదురుతుంది. అందుకే లీగల్ హెయర్ సర్టిఫికేట్(వారసత్వ ధృవీకరణ పత్రం), సక్సెషన్ డాక్యుమెంట్లు, రిలీజ్ డీడ్స్ వంటివి తప్పనిసరిగా పరిశీలించాలి.

కేసులు ఉన్నాయా?

ల్యాండ్ పైన ఏవైనా కేసులు ఉన్నాయా? ఎలాంటి కేసులు? సివిల్ కేసులు ఉన్నాయా? ఇంజెక్షన్ ఆర్డర్స్ ఏమైనా ఉన్నాయా? స్టే ఆర్డర్లు ఉన్నాయా? హైకోర్టు, సుప్రీం కోర్టుల్లో వివాదాలు ఏమైనా ఉన్నాయా? ఇలాంటి అన్ని అంశాలపైన డిటెయిల్‌గా తెలుసుకోవాల్సిందే.

కొనే ముందు ఇవన్నీ చూడాల్సిందే

1. టైటిల్ డాక్యుమెంట్లు

2. పట్టాదారు పాసు బుక్స్, ఆర్వోఆర్, పహానీలు

3. సేల్ డీడ్స్.. 40 ఏండ్ల లింక్ డాక్యుమెంట్లు

4. 40 ఏండ్ల ఈసీ సర్టిఫైడ్ కాపీ

5. సర్వే, ఎఫ్ఎంబీ మ్యాప్

6. మ్యుటేషన్ రికార్డులు

7. వారసత్వ ధృవీకరణ సర్టిఫికేట్(అవసరమైనప్పుడు.. హక్కుదారుడు చనిపోతే)

8. అసైన్డ్ ల్యాండ్ వెరిఫికేషన్

9. ల్యాండ్ యూజ్ వెరిఫికేషన్

10. ట్యాక్స్ రశీదులు

11. కోర్టు కేసు వెరిఫికేషన్

12. క్షేత్ర స్థాయి పరిశీలన

13. టైటిల్ వెరిఫికేషన్ రిపోర్ట్