GHMC విస్తరణతో.. రెవెన్యూ చట్టాలపై ప్రభావం

ఇందులో అత్యధిక విలువ గల భూములున్న 7 మున్సిపల్ కార్పొరేషన్స్ అయిన బడంగ్‌పేట్, బండ్లగూడ జాగీర్, మీర్‌పేట్, బోడుప్పల్, పీర్జాదీగూడ, జవహర్‌నగర్, నిజాంపేట్.. 20 మున్సిపాలిటీలు అయిన ఆదిబట్ల, జల్‌పల్లి, శంషాబాద్, తుర్కయాంజాల్, మణికొండ, నార్సింగి, పెద్ద అంబర్ పేట్, తుక్కుగూడ, మేడ్చేల్, దమ్మాయిగూడ, నాగారం, పోచారం, ఘట్‌కేసర్, గుండ్ల పోచంపల్లి, తూకుంట, కొంపల్లి, దుండిగల్, బొల్లారం, తెల్లాపూర్, అమీన్‌పూర్‌లు ఉన్నాయి.

వ్యవసాయేతరానికి వినియోగించాలంటే..

వ్యవసాయ భూములను, వ్యవసాయేతర పనులకు వినియోగించాలంటే దానికి కన్వర్షన్ ట్యాక్స్ కట్టాలి.. గతంలో అయితే నాలా చట్టం 1963, భూమి వినియోగాన్ని బట్టి అంటే, రెసిడెన్షియల్, ఇండస్ట్రీస్, కమర్షియల్ ట్యాక్స్ ప్రతీ సంవత్సరం వసూల్ చేసేవారు.. దానికి బదులుగా వన్ టైం ట్యాక్స్‌గా నాలా చట్టం-2006 రూపొందించడం, దాని ప్రకారం, వ్యవసాయ భూములను ఇతర వ్యవసాయేతరానికి వినియోగించాలంటే దానిని కన్వర్షన్ చేసుకోవడం తప్పనిసరి. దానికి చట్టం వచ్చిన మొదట్లో బేసిక్ వ్యా‌ల్యూ‌కు 9 శాతం కన్వర్షన్ ట్యాక్స్ వసూల్ చేసేవారు.. అందుకు చట్ట ప్రకారం సంబంధిత రెవెన్యూ డివిజినల్ అధికారికి కన్వర్షన్ ఉత్తర్వులు జారీ చేసేవారు. తర్వాత 9 శాతం నుండి 3 శాతానికి కుదించడం జరిగింది.

కన్వర్షన్ ప్రోగ్రెస్ ఇలా..

గత ప్రభుత్వం ప్రవేశపెట్టిన ధరణి చట్టం అమల్లోకి వచ్చిన తర్వాత జీవో నెం 147 తేదీ: 16/12/2020 నాడు చట్టంలో సెక్షన్ 4(1)కు కన్వర్షన్ ట్యాక్స్‌కు అమెండ్‌మెంట్ చేశారు.. దాని ప్రకారం, ఒకవేళ వ్యవసాయ భూములు జీహెచ్‌ఎంసీ పరిధిని దాటి ఉన్న భూములకు బేసిక్ వ్యాల్యూ‌లో 3 శాతం ట్యాక్స్‌ని ఫిక్స్ చేయడం, మళ్లీ గత సంవత్సరం ఆగస్ట్ 2025లో పై ట్యాక్స్‌ని జీహెచ్ఎంసీ పరిధిలోని వాటికి 3 శాతం గాను, జీహెచ్ఎంసీ పరిధిని దాటి ఉన్న వాటికి 5-6 శాతం బేసిక్ వ్యాల్యూ ట్యాక్స్‌గా నిర్ణయించడం, అలాగే యాక్ట్ 19/2021 ద్వారా కన్వర్షన్ ఉత్తర్వులు జారీ చేసే అధికారం ఆర్‌డీఓ‌ల నుండి తాహ సీల్దార్‌లకు బదలాయించడం ప్రస్తుతం ఆన్‌లైన్ ద్వారా తాహసీల్దార్‌‌లు నిర్ణయించిన ఫీజుల ప్రకారం కన్వర్షన్ ప్రోగ్రెస్‌ను జారీ చేస్తున్నారు..

ఖజానాకు వందల కోట్లు నష్టం..

అయితే ప్రస్తుతం జీహెచ్ఎంసీ పరిధిని విస్తరించడం ద్వారా ఎంతో విలువైన, రియల్ ఎస్టేట్ బూమ్ కలిగిన 27 ULB(అర్బన్ లోకల్ బాడీ)ల వ్యవసాయ భూములను కన్వర్షన్ చేయాలంటే దాని ట్యాక్స్‌ని 5 శాతం నుండి 3 శాతంకు తగ్గించడం ద్వారా రాష్ట్ర ఖజానాపై ప్రభావం పడుతుంది. అంతేగాక ప్రస్తుతం ధరణి తర్వాత భూ భారతి చట్ట ప్రకారం జాయింట్ రిజిస్ట్రార్ లాగా తాహసీల్దార్‌లు ఉన్నారు. రిజిస్ట్రేషన్ చట్టం-1908 ప్రకారం, డాక్యుమెంట్లను రిజిస్ట్రేషన్ చెయ్యడంలో చట్ట ప్రకారం వసూలు చేయాల్సిన స్టాంప్ డ్యూటీలో పోర్టల్ అవకతవకలు జరిపే రాష్ట్ర ఖజానాకు కొన్ని వందల కోట్ల రూపాయలకు గండి కొట్టారని ఆరోపణలు వచ్చాయి.. దానిపై విచారణ జరుపుతారన్న సమయంలో ప్రస్తుతం తాహసీల్దార్‌లు అగ్రికల్చర్ నుండి నాన్ అగ్రికల్చర్ కన్వర్షన్‌తో కూడా సరైన ట్యాక్స్ వసూల్ చేశారా లేదా? అన్నది కూడా ఆడిట్ చేయవలసి ఉన్నది. ఎందుకంటే గత జీహెచ్ఎంసీ పరిధిలో వ్యవసాయ భూముల విస్తీర్ణం తక్కువ ప్రస్తుతం విలీనం అయిన 27 అర్బన్ లోకల్ బాడీల‌లో వ్యవసాయ భూముల విస్తీర్ణం ఎక్కువ కాకుండా అధిక ధరలు గల్లి ఉండి, రియల్ ఎస్టేట్ అనేది ప్రాంతాలలో ఎక్కువ ఉండటం, ఒక దిక్కు ట్యాక్స్ గతం తక్కువ కావడం దానిపై సరైన ఆడిట్ లేకపోవడం, తహసీల్దార్‌లు కూడా అసలు చట్ట ప్రకారం ట్యాక్స్ కట్టారా? లేదా అన్నది ఎంక్వైరీ చెయ్యకపోవడం లాంటి సంఘటనల వలన వాటిపై కూడా రాష్ట్ర ప్రభుత్వం తగు దృష్టి పెట్టవలసి ఉన్నది.

కన్వర్షన్ టాక్స్‌పై ఉత్తర్వులు ఏవి?

ఇకపోతే రాష్ట్ర ప్రభుత్వం కొత్తగా ప్రవేశపెట్టిన భూభారతి చట్టం సెక్షన్-3 (7) ప్రకారం నోటిఫైడ్ అయిన అర్బన్ ఏరియాతో వ్యవసాయేతర భూములకు ‘భూ భారతి’ చట్టం వర్తించదని స్పష్టంగా చెప్పింది. ఇంతవరకు రాష్ట్ర ప్రభుత్వం ఏ ప్రాంతాలలోనూ (అర్బన్) వ్యవసాయేతర భూములను నోటిఫైడ్ చేయకపోవడం యాక్ట్ వచ్చి సంవత్సరంపైన దాటినా, ప్రస్తుతం 27 ULBలోని ప్రాంతాలను జీహెచ్ఎంసీ‌తో విలీనం చెయ్యడంతో అక్కడి వ్యవసాయ భూములను కూడా అర్బన్ ఏరియా‌గా నొటిఫై చేసే అవకాశం ఉంది. తద్వారా అక్కడి రైతులు వారి వ్యవసాయ భూములకు ‘భూ భారతి’ చట్టం అమలు కాకపోయే అవకాశం ఉంది. తద్వారా అక్కడి రైతులు తమ వ్యవసాయ భూములకు భూ భారతి చట్టం అమలు కాక, దానితో వారు అనేక ఇబ్బందులు ఎదుర్కొనే అవకాశం ఉంది. కాబట్టి ఇప్పటికైనా రాష్ట్ర ప్రభుత్వం భూ భారతి చట్టం సెక్షన్ -3(7) ప్రకారం అర్బన్ ప్రాంతాలను, అందులోని వ్యవ సాయేతర భూముల వివరాలు నోటిఫై చేయాల్సిన అవసరం ఎంతైనా ఉంది. అలాగే జీహెచ్ఎంసీ పరిధి విస్తరించడం, నాలా కన్వర్షన్ ట్యాక్స్ పైన కూడా తగు ఉత్వర్వులు జారీ చేయాల్సిన అవసరం ఎంతైనా ఉంది. ఆ దిక్కుగా స్పష్టమైన ఆదేశాలు జారీ చేస్తారని ఆశిస్తూ..

- సురేష్ పొద్దార్

విశ్రాంత సంయుక్త కలెక్టర్

80080 63605