శివారు వెంచర్ల మధ్య వైవిధ్యం.. అక్కడో రేటు.. ఇక్కడో రేటు!

దిశ, తెలంగాణ బ్యూరో : తెలంగాణ రాష్ట్ర వ్యాప్తంగా భూముల రేట్లు సహజసిద్ధంగా పెరగలేదు. కృత్రిమంగా రియల్ ఎస్టేట్ భూమ్ సృష్టించి ఇష్టమొచ్చినట్లు ధరలను పెంచేశారు. అందుకే అంతులేని తేడాలు కనిపిస్తున్నాయి. ఇక భూముల మార్కెట్ విలువలను ప్రభుత్వం ఇటీవల పెంచింది. అయినా ఇంకా చాలా ప్రాంతాల్లో, ముఖ్యంగా హైదరాబాద్ శివారు ప్రాంతాల్లో ప్రభుత్వ రిజిస్ట్రేషన్ విలువలకు, వాస్తవ మార్కెట్ ధరలకు భారీ తేడాలు ఉంటున్నాయి. ఇది ఒక రకంగా మంచిదే.. కానీ మరో రకంగా నష్టం కూడాను. ఎందుకంటే ఇది కేవలం పెట్టుబడిదారుల దృష్టిని ఆకర్షించడానికి మాత్రమే ఉపయోగపడుతుంది.

ఇలా అయితే ఎవరు కొంటారు?

బహిరంగ విలువల కంటే మార్కెట్ వ్యాల్యూస్ తక్కువగా ఉండడం వల్ల పెట్టుబడులు పెట్టడానికి పలువురు ముందుకొస్తున్నారు. సంపన్న వర్గాలు బ్లాక్ మనీని ఖర్చు చేసి వందల ఎకరాలను కొనుగోలు చేస్తున్నారు. ఇక నిజాయితీగా డబ్బులు పొదుపు చేసిన పేద, మధ్య తరగతి ప్రజలు ఓ ఇంటి స్థలం లేదా ఓ ఎకరం పొలం కొనుగోలు చేసేందుకు అవకాశం లేకుండాపోయింది. 30 ఏండ్ల క్రితం డెవలప్ చేసి అమ్మేసిన లే అవుట్లు సైతం అనేకం ఉన్నాయి. వాటిలో రీ సేల్ ప్లాట్ల ధరలు మాత్రం తక్కువగా ఉన్నాయి. అప్పట్లో గజం రూ.2 వేలు పెట్టి కొనుగోలు చేస్తే నేటికీ రూ.6 వేలు కూడా దక్కనివి ఉన్నాయి. దాని పక్కనే హెచ్ఎండీఏ లే అవుట్ వేసి గజం రూ.20 వేల నుంచి రూ.25 వేలు చెబుతుందటం గమనార్హం. ఇక్కడ గజం రూ.6 వేలు, పక్కనే అర కి.మీ. దూరంలోనే గజం రూ.20 వేలు అంటే.. ఎవరైనా కొనుగోలు చేస్తారా? డెవలపర్లు ఓ లే అవుట్ చేసే ముందు కాస్తయినా ఆలోచించడం లేదు. పక్క పక్కనే డిఫరెంట్ రేట్స్‌తో మార్కెట్ కుదేలయింది.

జనహర్షలోనే తక్కువ!

రంగారెడ్డి జిల్లా ఇబ్రహీం పట్నం దగ్గర రాయపోల్‌లో జనహర్ష అనే రియల్ ఎస్టేట్ కంపెనీ రెండు దశాబ్దాల క్రితం డ్రీమ్ సిటీ పేరుతో A నుంచి H వరకు ప్రాజెక్టులను చేసింది. సాగర్ హైవేకు సమీపంలో అత్యంత ప్రసిద్ధి చెందిన భారీ రెసిడెన్షియల్ లే అవుట్‌గా ఉన్న ఈ ప్రాజెక్ట్ సుమారు 3 వేల ఎకరాలకు విస్తరించింది. గార్డెన్స్, విశాలమైన రోడ్లు ఉన్నాయి. హెచ్ఎండీఏ లే అవుట్ల కంటే పెద్దగా, కనీసం 40 అడుగుల రోడ్లు ఉన్నాయి. కొన్ని చోట్ల 100 ఫీట్ల రోడ్లు కూడా వేశారు. ఉద్యాన వనాలు, పండ్ల చెట్లు, జంక్షన్లు వంటివి అన్నీ ఉన్నాయి. ఇందులో ప్లాట్ల ధరలు, వాటి విస్తీర్ణాన్ని, లొకేషన్‌ని బట్టి ఉన్నాయి. కనీసం 200 గజాల విస్తీర్ణం మొదలు కొని 300, 500, 600, 1000 గజాల ప్లాట్లు కూడా ఉన్నాయి. ఇక ఇక్కడి రీ సేల్ ప్లాట్లు గజం రూ.6 వేల నుంచి రూ.7 వేల వరకు దొరుకుతున్నాయి. హైదరాబాద్‌కు అత్యంత సమీపంలో, ఎల్బీనగర్ నుంచి కేవలం 35 కి.మీ. దూరంలో ఉన్నది. పెద్ద పెద్ద ప్లాట్లు ఉండడం, తక్కువ ధరకే లభిస్తుండడంతో రీసేల్‌కి భలే గిరాకీ కనిపిస్తున్నది. ఒక్క లే అవుట్ చూస్తే చాలు..100 శాతం కొనాలనిపించేలా లొకేషన్ ఉంటుంది. ఆ విశాలమైన రోడ్లను చూస్తే ఇక్కడ పెట్టుబడి పెట్టొచ్చునన్న అభిప్రాయం కలుగుతుంది.

అదే రాయపోల్‌లో గజం రూ.20 వేలు

జన హర్ష వెంచర్లకు కాస్త దూరం అర కి.మీ.లోనే హెచ్ఎండీఏ లే అవుట్ వేశారు. అక్కడ గజం రూ.20 వేలకు పైగా చెబుతున్నారు. వేల ఎకరాల్లో డెవలప్ చేసిన లే అవుట్లల్లోనే ఇంకా నిర్మాణాలకు నోచుకోలేదు. అక్కడక్కడ ఫామ్ హౌజ్‌లు మాత్రమే కట్టారు. 0.1 శాతం కూడా నిర్మాణాలు కాలేదు. 30 ఫీట్ల నుంచి 100 ఫీట్ల రోడ్లు, పార్కులు వంటి అనేక రకాల సదుపాయాలు కల్పిస్తేనే నిర్మాణాలకు చాన్స్ లేదు. పైగా అందులో గజం రూ.6 వేలకే లభిస్తున్నప్పుడు తాము గజం రూ.20 వేలకు పైగా పెడితే.. ఎవరు కొంటారని డెవలపర్లు ఆలోచించకపోవడం విడ్డూరంగా ఉంది. అక్కడ కూడా 200 గజాల ప్లాట్లు దొరుకుతున్నాయి. రీ సేల్ ప్లాట్లు అమ్ముతామంటూ పదుల సంఖ్యలో రియల్ ఎస్టేట్ ఆఫీసులు దర్శనమిస్తున్నాయి. అలాంటప్పుడు ఏరియా, మార్కెట్, పక్క వెంచర్లను స్టడీ చేయకుండా కృత్రిమంగా రేట్లు పెంచడం వల్లే రియల్ ఎస్టేట్ మందగమనంలో నడుస్తున్నదనినిపుణులు అభిప్రాయపడుతున్నారు.

భారీ అంచనాల్లేవు

ఒకప్పుడు భారీ అంచనాలతో కొనుగోలు చేసిన ప్లాట్లు ఇప్పటికీ అదే రేట్లకు దొరుకుతున్నాయి. ప్రస్తుతం రిజిస్ట్రేషన్ విలువలు పెరిగాయి. వాటితో పోలిస్తే చాలా దగ్గరగానే ప్లాట్ల అమ్ముడుపోతున్నాయి. ఆశించిన స్థాయిలో అభివృద్ధి జరగని పాత వెంచర్లలో ఈ పరిస్థితి కనిపిస్తోంది. ఉదాహరణకు ఆదిభట్ల సమీపంలోని ఒక లేఅవుట్‌లో 200 గజాల ప్లాట్‌ను తీసుకుంటే, ప్రభుత్వ మార్కెట్ విలువ ప్రకారం గజం ధర రూ.10 వేలుగా నిర్ణయించబడినట్లయితే.. ఆ ప్లాట్ మొత్తం విలువ రూ.20 లక్షలు అవుతుంది. ఐతే అక్కడ ఐటీ కంపెనీలు, విద్యా సంస్థలు, విశాలమైన రహదారులు, పరిశ్రమలు, భవిష్యత్ అభివృద్ధి అవకాశాలు పెరగడంతో ఓపెన్ మార్కెట్‌లో గజం ధర రూ.35 వేల నుంచి రూ.40 వేల వరకు పలుకుతోంది. దీంతో అదే 200 గజాల ప్లాట్ ధర రూ.70 లక్షల నుంచి రూ.80 లక్షల వరకు చేరుతుంది. అంటే.. ప్రభుత్వ విలువతో పోలిస్తే మార్కెట్ విలువ దాదాపు మూడు నుంచి నాలుగు రెట్లు అధికంగా ఉంది. అదే ఇబ్రహీంపట్నం, యాచారం, శంషాబాద్, కందుకూరు, మహేశ్వరం, కడ్తాల, మేడ్చల్, ఘట్ కేసర్, శామీర్ పేట, కీసర తదితర ప్రాంతాల్లో అయితే మార్కెట్ వ్యాల్యూస్‌కి, బహిరంగ మార్కెట్ ధరలకు పెద్ద తేడాల్లేవు.

కొన్ని చోట్లు తేడాలు అధికం

కొన్ని ప్రాంతాల్లో ఇప్పటికీ మార్కెట్ వ్యాల్యూస్, ఓపెన్ మార్కెట్‌కి మధ్య చాలా తేడా ఉంది. పటాన్‌చెరు, ఇస్నాపూర్, కందుకూరు, ఆదిభట్ల, యాచారం, శంషాబాద్ పరిసర ప్రాంతాల్లో కొన్ని లే అవుట్లలో ప్రభుత్వ మార్కెట్ విలువ ప్రకారం.. ఒక ప్లాట్ ధర రూ.15 నుంచి రూ.20 లక్షల మధ్య ఉండగా, అదే ప్లాట్ ఓపెన్ మార్కెట్‌లో రూ.70 నుంచి రూ.80 లక్షల వరకు పలుకుతోందని రియల్ ఎస్టేట్ వర్గాలు చెబుతున్నాయి. దీనికి ప్రధాన కారణం అభివృద్ధిలో వేగమే. ఒక ప్రాంతంలో కొత్త రోడ్డు, పరిశ్రమ, విద్యాసంస్థ లేదా ప్రభుత్వ ప్రాజెక్టు ప్రకటించగానే మార్కెట్‌లో డిమాండ్ పెరుగుతోంది. అయితే ప్రభుత్వం నిర్ణయించే మార్కెట్ విలువలు కొంత వ్యవధి తర్వాత మాత్రమే సవరించబడుతుండటంతో వాస్తవ ధరలకు అవి సరితూగడం లేదు. మరోవైపు, కొన్ని ప్రాంతాల్లో పరిస్థితి పూర్తి భిన్నంగా ఉంది. అందుకే ప్రాంతం, అభివృద్ధి, మార్కెట్, రేట్లు.. అన్నింటినీ పరిశీలించి ప్రాపర్టీస్‌ని కొనుగోలు చేయాలి.