సేల్‌డీడ్‌తో ఫైనాన్స్.. చిట్ ఫండ్, ఫైనాన్షియర్ల కొత్త దందా

దిశ, తెలంగాణ బ్యూరో: రాష్ట్రంలో రియల్ ఎస్టేట్ మందగించిందని దుష్ప్రచారం నడుస్తున్నది. నిజానికి గతేడాదికి సమానంగా, అంత కంటే ఎక్కువే క్రయ విక్రయాలు సాగుతున్నాయని అధికారిక లెక్కలు చెబుతున్నాయి. కానీ ఉత్తుత్తి ప్రచారాలతో భూములను తగ్గింపు ధరల్లోనే దక్కించుకోవాలన్న కుట్రలు నడుస్తున్నాయి. భూముల ధరలు పెరిగిన నేపథ్యంలో వారసుల మధ్య గొడవలు ఎక్కువయ్యాయి. సరిహద్దు వివాదాలతో ఇబ్బందులు పడుతున్నారు. ఇదిలా ఉంటే.. అవసరాలకు అప్పులు తెచ్చుకోవాలంటే గతంలో భూములు తనఖా పెట్టే వారు. అప్పు తీసుకున్నట్లు బాండ్ పేపరు మీద రాసిస్తూ భూమిని కుదువపెడుతున్నట్లు రాసేవారు. ఇప్పుడేమో రాతపూతలతో పని జరగడం లేదు. ఆ భూములు అమ్మేయడమే.. అంటే అప్పు ఇచ్చే వ్యక్తి లేదా సంస్థ పేరిట సేల్ డీడ్ చేస్తేనే ఇస్తామంటున్నారు. తిరిగి అప్పు కట్టిన రోజు తిరిగి సేల్ డీడ్ చేస్తారు. ఇక్కడ అప్పు తీసుకోవడం, చెల్లించడం.. రెండు సార్లు సేల్ డీడ్స్ జరుగుతున్నాయి. అంటే రెండు దఫాలుగా ఆ భూమి రిజిస్ట్రేషన్‌కి సరిపడా స్టాంప్ డ్యూటీ అప్పు స్వీకరించిన వారే భరించాలి. ఐతేనేం.. అవసరానికి రూ.లక్షలు, రూ.కోట్లల్లో అప్పు దొరుకుతున్నప్పుడు రూ.వేలల్లో భరించడం పెద్ద కష్టమేం కాదన్న అభిప్రాయంతో వ్యవహారాన్ని నడిపిస్తున్నారు. అప్పులు ఇచ్చే ఫైనాన్స్ కంపెనీలకు పూర్తి భరోసా లభిస్తుంది. అప్పు నిర్దిష్ట కాలంలో చెల్లించకపోతే సదరు ల్యాండ్‌ను పొషెషన్ లోకి తీసుకుంటున్నారు. రైతుల పేరిట భూములున్నా అప్పు పుట్టడం లేదు. బ్యాంకుల్లో ఇచ్చే రుణం వేల రూపాయలే. రూ.లక్షల్లో అవసరమైతే ప్రైవేటు ఫైనాన్స్‌ లు, వడ్డీ వ్యాపారులను ఆశ్రయించాల్సిందే. అందుకే భూమిని తాత్కాలికంగా అమ్మేసైనా అప్పు పొందడం అనివార్యంగా మారింది.

హైదరాబాద్ పరిసర జిల్లాల్లో జోరుగా దందా

హైదరాబాద్ పరిసర జిల్లాల్లో ఈ దందా జోరుగా సాగుతున్నది. నల్లగొండ, యాదాద్రి భువనగిరి, వికారాబాద్, రంగారెడ్డి, సంగారెడ్డి, జనగామ, సూర్యాపేట జిల్లాల్లో డబ్బులు ఉన్నోళ్లంతా భూములు కొనుగోలు చేస్తూ అప్పులు ఇస్తున్నారు. ఓ వైపు వడ్డీ వస్తుంది.. ఎకరంలో వ్యవసాయం చేస్తే రూ.20 వేలు సైతం రావు. కానీ ఆ ఎకరానికి రూ.50 లక్షలు ఇస్తే నెలకు రూ.లక్ష దాకా వడ్డీ వస్తుంది. ఇంకేం కావాలి? ఐతే ఇప్పుడు కొత్త సమస్య తలెత్తుతుంది. వైవాట్ ఖాతాల్లోని భూములకు అప్పులిచ్చి భంగపడినోళ్లు కనిపిస్తున్నారు. అంటే రికార్డుల్లో భూమికి, పొషెషన్ లోకి భూమికి మధ్య తేడా ఉండేది. ఇంకొన్నేమో పట్టాదారు పాసుపుస్తకాలు ఉంటున్నాయి. కానీ పొజిషన్‌లోనూ ఎలాంటి భూమి ఉండడం లేదు. ఇలాంటి వాటికి అప్పులు ఇచ్చి మోసపోతున్న ఫైనాన్షియర్లు సైతం ఉన్నారు.

మార్కెట్ విలువ అతి తక్కువ

రాష్ట్ర వ్యాప్తంగా ఎకరం రూ.10 లక్షలకైనా వచ్చే భూమి ఎక్కడైనా ఉందంటే .. సమాధానం లభించడం లేదు. హైదరాబాద్‌కు 100 కి.మీ. దూరంలో ఉండే పల్లెల్లోనూ ఎకరం రూ.30 లక్షల నుంచి రూ.కోటి వరకూ పలుకుతుంది. ఐతే అదే భూమికి మార్కెట్ (రిజిస్ట్రేషన్) విలువ మాత్రం రూ.2 లక్షలకు మించి లేదు. బహిరంగ మార్కెట్లో రూ.50 లక్షల దాకా పలికే భూముల విలువ అధికారికంగా రూ.2 లక్షలే. ఈ అంతులేని తేడా ఫైనాన్స్ దందా చేసిన వాళ్లకు ఉపయోగపడుతుంది. ఉదాహరణకు యాదాద్రిభువనగిరి జిల్లా సంస్థాన్నారాయణపురం మండలం పుట్టపాకలో ఎకరం రూ.2.25 లక్షలు పలుకుతుంది. అదే ఓపెన్ మార్కెట్ లో రూ.50 లక్షల దాకా ఉంది. చౌటుప్పల్ మండలం లింగోజిగూడలో ఎకరం రూ.7.50 లక్షలు.. అదే ఓపెన్ మార్కెట్‌లో రూ.కోటి వరకు ఉంది. నల్లగొండ జిల్లా నాంపల్లిలో ఎకరం రూ.2.25 లక్షలే. అక్కడ రూ.50 లక్షల నుంచి రూ.కోటి దాకా ఉంది. రంగారెడ్డి జిల్లా ఇబ్రహీంపట్నం మండలం ఆదిబట్లలో ఎకరం రూ.21 లక్షలు, మార్కెట్లో మాత్రం రూ.5 కోట్లకు పైగానే పలుకుతుంది. ఈ వ్యత్యాసమే ఫైనాన్స్ దందాకు తోడ్పాటునందిస్తున్నది. రిజిస్ట్రేషన్ చేసుకుంటే రూ.20 నుంచి రూ.30 వేల కంటే ఎక్కువ ఖర్చు అయ్యే అవకాశమే లేదు. రూ.లక్షల టర్నోవర్ చేసుకుంటున్నప్పుడు ఒక్క రోజు దావత్ ఖర్చు కూడా కాదన్న అభిప్రాయంతో అనేక మంది ఉన్నారు.

విలువలో సగం అప్పు

బహిరంగ మార్కెట్‌లో ఎకరం రూ.50 లక్షలు పలుకుతుంటే.. అప్పు రూ.25 లక్షల వరకు ఇస్తున్నారు. ఐతే ఇక్కడ సైతం అప్పు ఇచ్చే వారు లీగల్‌గా వ్యవహరిస్తున్నారు. సేల్ డీడ్ చేసేటప్పుడు రిజిస్ట్రేషన్ విలువ ఎంత ఉన్నదో ఆ మేరకు డబ్బులను చెక్కులు లేదా ఆన్‌లైన్ పేమెంట్ ద్వారా ఇస్తున్నారు. అదే అంశాన్ని సేల్‌డీడ్‌లో పేర్కొంటున్నారు. అంటే పూర్తి హక్కులు పొందేందుకు వీలుగా, లీగల్‌గా ఎక్కడా చిక్కకుండా జాగ్రత్తలు తీసుకుంటున్నారు. సదరు రైతుకు డబ్బులు తిరిగి చెల్లించినా, చెల్లించకపోయినా సర్వ హక్కులు అప్పు ఇచ్చిన వారికే దక్కుతాయి. పైగా సేల్ డీడ్ చేస్తుండడంతో ఆటోమెటిక్ మ్యుటేషన్ ద్వారా రెవెన్యూ రికార్డుల్లోకి ఎక్కుతున్నారు. పట్టాదారు పాసు పుస్తకం కూడా వచ్చేస్తున్నది. అప్లై చేసుకుంటే రైతు భరోసా, రైతు బీమా సైతం వర్తించే అవకాశం ఉంటుంది. ఇక అప్పు కావాలంటే ప్రామిసరీ నోట్, బ్లాంక్ చెక్స్, ఇద్దరు సాక్షుల సంతకాలు అవసరం లేదు. ఎక్కడా వీటితో అప్పులు ఇచ్చే వ్యక్తులు, కంపెనీలు కనిపించడం లేదు. గడువు తీరిన తర్వాత చెక్కులు బ్యాంకులో డిపాజిట్ చేస్తే ఎలాగూ బౌన్స్ అవుతాయి. దాంతో కోర్టులో కేసులు వేయడం, ఏండ్లకేండ్లు తిరగాలి. దానికితోడు అడ్వకేట్ ఫీజు, సమయం వృధా. అందుకే ఇప్పుడు అంతా సేఫ్ జోన్‌లో ఉండేందుకే ఇష్టపడుతున్నారు. ఎవరికైనా అప్పు కావాలంటే తన ప్రాపర్టీని రిజిస్ట్రేషన్ చేయాల్సిందే. ప్లాట్ లేదంటే వ్యవసాయ భూమి అప్పు ఇచ్చే వ్యక్తి పేరిట సేల్ డీడ్ చేయాల్సిందే. ఆ రిజిస్ట్రేషన్ ఖర్చులు సైతం తీసుకునే అప్పులో నుంచే లెక్కిస్తున్నారు. ఏడాదా? రెండేండ్లా? మూడేండ్లా? ముందే మాట్లాడుకునే దాన్ని బట్టి బాండ్ పేపర్ రాసుకుంటున్నారు. ఆ గడువు తీరిందంటే భూమి/ప్రాపర్టీ అప్పు ఇచ్చిన వ్యక్తి సొంతం అవుతుంది.

బ్యాంకుల్లో రూ.వేలల్లోనే

వ్యవసాయ భూమి లేదా ఇంటి స్థలాన్ని తనఖా పెట్టుకొని రూ.లక్షల్లో రుణాలు ఇచ్చేందుకు బ్యాంకులు సిద్ధంగా లేవు. ఇక ఇంటి స్థలంపైనా అదే వరుస. రూ.లక్ష తెచ్చుకోవడం సైతం గగనమే. అత్యంత విలువైన భూమిని మార్ట్ గేజ్ చేసుకొని బహిరంగ మార్కెట్లో కనీసం సగం వరకైనా రుణాలిచ్చే పరిస్థితులు ఉంటే బాగుంటుందని రైతులు అభిప్రాయపడుతున్నారు. అదే ప్రైవేటు ఫైనాన్షియర్స్ చేస్తుండడం వల్ల వారిని ఆశ్రయిస్తున్నారు. బ్యాంకులు వ్యవసాయ భూములు, ఇంటి స్థలాలకు సైతం బడా వ్యాపారులకు ఇచ్చే రీతినే రుణాలిచ్చే మార్గదర్శకాలు వస్తే ఎంతో మంది రైతులకు ఊరట కలుగుతుంది. ఈ ప్రైవేటు ఫైనాన్స్‌ ల దందాకు తెర పడుతుంది. భూముల మార్కెట్ విలువ, ఓపెన్ మార్కెట్ విలువకు మధ్య వ్యత్యాసాన్ని తగ్గించకపోతే బ్లాక్ మార్కెట్ దందా యధేచ్ఛగా కొనసాగుతూనే ఉంటుంది.

బాక్స్

---------------------------

భూములకు ఫైనాన్స్ ఇస్తున్నారు

భూములు సేల్ డీడ్ చేసుకొని అప్పులు ఇస్తున్నారు. ఏజీపీఏ, జీపీఏ చేయించుకొని కొంత మంది ఫైనాన్స్‌ కు డబ్బులు ఇస్తున్నారు. ఇటీవల కొన్ని ఘటనలు నా దృష్టికి వచ్చాయి. ప్రారంభంలో ఇది మంచిగా అనిపించినా ఆ తర్వాత గొడవలకు దారి తీసే పరిస్థితి ఉంది. యాదాద్రి భువనగిరి జిల్లాలో కొన్ని ఘటనలు చోటు చేసుకున్నాయి. రైతుల భూములు కొన్ని వై వాట్ ఖాతా భూములు, పొషెషన్ లో లేని భూములు. కొంత మంది మాయమాటలు చెప్పి అమాయకులని మోసం చేస్తున్నారు. డబ్బులు ఇచ్చి ఇలాంటి సేల్ డీడ్, ఏజీపీఏ, జీపీపీఏ చేసుకునే వాళ్లు సైతం జాగ్రత్త పడాల్సిందే. భూములు తనఖా పెట్టుకొని డబ్బులు ఇవ్వొచ్చునేమో.. కానీ వాస్తవాలు తెలుసుకోకుండా అప్పులిచ్చి ఆ తర్వాత కొత్త సమస్యలు కొని తెచ్చుకోవడం ఇబ్బందిగా మారుతుంది. గ్రామాల్లో వివాదాలు చెలరేగే అవకాశం ఉంది. మార్కెట్ విలువ, బహిరంగ మార్కెట్ విలువకు మధ్య తేడా ఉండడంతోనే సేల్ డీడ్ చేయించుకొని అప్పులు ఇచ్చే దందా యథేచ్ఛగా సాగుతుంది.

-మన్నె నర్సింహారెడ్డి, సామాజిక కార్యకర్త