ల్యాండ్ ఫైనాన్స్కి చెక్.. ఇక ‘ప్యూర్’లో సేల్ డీడ్స్తో అప్పులు కష్టం
తెలంగాణలో రైతులకు కష్టమొస్తే ప్రైవేటు ఫైనాన్స్లే చాలా వరకు దిక్కు. బ్యాంకులేవీ క్రాప్లోన్స్ తప్ప వాటి విలువ ఆధారంగా రుణాలు ఇచ్చే అవకాశం లేదు. దాంతో భూములున్నా అప్పు పుట్టడం లేదు.
దిశ, తెలంగాణ బ్యూరో: తెలంగాణలో రైతులకు కష్టమొస్తే ప్రైవేటు ఫైనాన్స్లే చాలా వరకు దిక్కు. బ్యాంకులేవీ క్రాప్లోన్స్ తప్ప వాటి విలువ ఆధారంగా రుణాలు ఇచ్చే అవకాశం లేదు. దాంతో భూములున్నా అప్పు పుట్టడం లేదు. బ్యాంకుల్లో ఇచ్చే రుణం రూ.వేలల్లో మాత్రమే. రూ.లక్షల్లో అవసరమైతే ప్రైవేటు ఫైనాన్స్లను, వడ్డీ వ్యాపారులను ఆశ్రయించాల్సిందే. ఐతే ఎకరం రూ.3 లక్షలు కూడా లేని భూమికి రూ.10 లక్షల వరకైనా రుణాలు ఇచ్చేవారు. వీటి ద్వారా అనేక లీగల్ ఇష్యూస్ తలెత్తుతాయి. దానికి తోడు విపత్కర పరిస్థితుల్లో మారటోరియం వంటివి విధిస్తే అసలుకే ఎసరు పడుతున్నది. అందుకే ఇన్ని రోజులు వాటిని ల్యాండ్ ఫైనాన్స్గా మార్చారు. కంపెనీలుగా కాకుండా వాటిలోని భాగస్వాములే విడివిడిగా లేదా ఉమ్మడిగా భూములకు అప్పులు ఇస్తున్నారు. అదే వడ్డీ, అదే అమౌంట్. కానీ పక్కా ష్యూరిటీ తీసుకుంటున్నారు. సేఫ్ బిజినెస్ చేస్తున్నారు. ఎగ్గొడతారన్న భయం లేకుండా చేసుకుంటున్నారు. ఐదేండ్లుగా ఈ బిజినెస్ రాష్ట్రంలో బాగా నడుస్తున్నది. ఎక్కడా అప్పు ఇచ్చినట్లుగా కనబడకుండా గోప్యంగా సాగిపోతున్నది. బ్యాంకుల్లోనైతే రైతు పాస్పుస్తకం పెట్టుకొని రుణాలిచ్చే వారు. ఈ ఫైనాన్షియర్స్ మాత్రం సదరు ల్యాండ్ని ఏకంగా తన పేరిట రిజిస్ట్రేషన్/సేల్ డీడ్ చేసుకున్న తర్వాతే ఇస్తున్నారు. వస్తే వడ్డీతో మొత్తం, లేదంటే ఆ ల్యాండ్ తన పేరిటే మిగిలిపోతుంది. ప్రధానంగా రంగారెడ్డి, మేడ్చల్, నల్లగొండ, యాదాద్రి, సంగారెడ్డి, వికారాబాద్, జనగామ, సూర్యాపేట జిల్లాల్లో ఈ దందా జోరుగా నడిచింది. ఇప్పుడిదీ నడిచేటట్లుగా కనిపించడం లేదు. మార్కెట్ విలువల సవరణ ప్రక్రియ ఈ దందాకు పూర్తి చెక్ పెట్టనున్నది.
అప్పు తీసుకునేటప్పుడు, తీర్చేటప్పుడు భారమే..
అప్పు కావాలంటే ప్రామిసరీ నోట్, బ్లాంక్ చెక్స్, ఇద్దరు సాక్షుల సంతకాలు సరిపోయేవి. ఐదేండ్లుగా అప్పు కావాలంటే తన ప్రాపర్టీని రిజిస్ట్రేషన్ చేయాల్సిందే. ప్లాట్ లేదంటే వ్యవసాయ భూమి అప్పు ఇచ్చే వ్యక్తి పేరిట సేల్ డీడ్ చేయాల్సిందే. ఆ రిజిస్ట్రేషన్ ఖర్చులు కూడా తీసుకునే అప్పులో నుంచే లెక్కిస్తారు. అంతా అప్పు తీసుకునే వారే చూసుకోవాలి. ఫైనాన్స్ కంపెనీల్లో ప్రాసెసింగ్ ఫీజు ఎలాగైతే గుంజుతారో.. ఇక్కడ రిజిస్ట్రేషన్/స్టాంప్ డ్యూటీ ఖర్చులన్నీ వసూలు చేస్తున్నారు. ఏడాదా? రెండేండ్లా? మూడేండ్లా? ముందే మాట్లాడుకునే దాన్ని బట్టి బాండ్ పేపర్ రాసుకున్నారు. గడువు తీరిందంటే భూమి/ప్రాపర్టీ సొంతం. గడువులోగా తీర్చాలంటే వడ్డీతో కలిపి మొత్తం చెల్లించాలి. అప్పుడు గానీ తిరిగి సేల్ డీడ్ చేసుకోలేరు. అప్పుడు కూడా స్టాంప్ డ్యూటీ భరించాల్సిందే. వడ్డీ కూడా తక్కువేం కాదు.. వందకు రూ.2 నుంచి రూ.3 వరకు వసూలు చేశారు. ఐతే ఇప్పుడీ సేల్ డీడ్ చేయాలంటే రూ.లక్షల్లో కావాలి. ఉదాహరణకు ఎకరం రూ.2.75 లక్షలుగా ఉన్నప్పుడు స్టాంప్ డ్యూటీ రూ.20,625 కడితే సరిపోయేది. ఇప్పుడక్కడ భూమి మార్కెట్ విలువను రూ.10 లక్షలకు పెంచారు. దాంతో సేల్ డీడ్ చేయాలంటే ఏకంగా రూ.75 వేలు కట్టాలి. అప్పు తీసుకునేటప్పుడు, తీర్చేటప్పుడు రెండుసార్లు ట్రాన్సాక్షన్స్కి కలిపి రూ.1.50 లక్షలు కావాలి. అందుకే ఇక అప్పు తీసుకునేవాళ్లకూ కష్టమే.
గ్రామాల్లో సగం అవే..
రంగారెడ్డి, వికారాబాద్ గ్రామీణ మండలాలు, నల్లగొండ, భువనగిరి, సంగారెడ్డి జిల్లాల్లో ఇలాంటి ట్రాన్సాక్షన్స్ అధికంగా ఉండేవి. తమ దగ్గర ఒక మండలంలో రోజుకు 20 ట్రాన్సాక్షన్స్ ఉంటే అందులో సగం వరకు అప్పులు తీసుకునేవాళ్లవే ఉండేవని ఓ మీ సేవా నిర్వాహకుడు తెలిపారు. ఇప్పుడు అలాంటి సేల్ డీడ్స్కి చెక్ పడినట్లేనన్నారు. ఉదాహరణకు కేశంపేట మండలం సంగెంలో ఎకరం రూ.8.50 లక్షలుగా ఉండేది. ఇప్పుడది ఏకంగా రూ.20.25 లక్షలు అయ్యింది. అలాగే రూ.3.75 లక్షలు ఉన్నది కాస్త రూ.10.13 లక్షలకు చేరింది. నెలకు రూ.2 వడ్డీకి తీసుకునే రైతులు సేల్ డీడ్ సొంత ఖర్చులతో చేసేవారు. ఇప్పుడు అప్పుతో పాటు ట్రాన్సాక్షన్ కూడా రూ.లక్షలకు చేరింది. అప్పు పొందాలంటే కష్టమైన పనిగా మారింది.
ఇప్పటి దాకా ఒక లెక్క
అతడికి అప్పు ఇచ్చారా? అబ్బే లేదే.. ఆయన ప్రాపర్టీ మీ పేరిట ఉంది కదా! అంటే అవును.. నేను అమౌంట్ చెల్లించి కొన్నానంటారు. ఎలాగూ సేల్ డీడ్స్ ఉన్నాయి కదా! లీగల్గా చిక్కుల్లేకుండా రిజిస్ట్రేషన్ చేయించుకునే వారు. ఇప్పటి వరకు బహిరంగ మార్కెట్లో ఎకరం రూ.కోటి పలుకుతుందంటే రూ.50 లక్షలకు వరకు అప్పు ఇచ్చారు. వడ్డీతో కలిపి ఎలాగూ రెండేండ్లల్లో రూ.కోటి అవుతుంది. సేల్ డీడ్, ప్రామిసరీ నోట్, చెక్కులు.. ఇవన్నీ అదనంగానే ఉంటాయి. అప్పు తీసుకున్నోళ్లు తిరిగి చెల్లించకపోతేనే అధిక లాభంగా మార్చుకున్నారు. ఐతే ప్రస్తుతం మార్కెట్ ధరలు పెరగడం వల్ల ఈ బిజినెస్కి తెర పడుతుందంటున్నారు. స్టాంప్ డ్యూటీ రూ.లక్షల్లో కట్టాల్సి రావడమే ఇందుకు కారణం.
ఎన్నికలప్పుడు ఇదే బిజినెస్
ఎలక్షన్ సీజన్లో ఈ బిజినెస్ బాగా నడిచింది. ఎన్నికల్లో పోటీ చేసే వారు తమ భూములను వేరే వాళ్లకు సేల్ డీడ్ చేసి అప్పులు తీసుకున్న వారి సంఖ్య బాగానే ఉంది. ఇంకొందరేమో పిల్లల పెళ్లిళ్లు చేసేందుకూ అప్పులు చేశారు. వ్యవసాయ భూమి లేదా ఇంటి స్థలాన్ని తనఖా పెట్టుకొని రూ.లక్షల్లో రుణాలు ఇచ్చేందుకు బ్యాంకులు సిద్ధంగా లేవు. ఎవరో ప్రముఖ కంపెనీలకైతే ఎకరాకు రూ.10 లక్షల వరకు ఇస్తారు. అదే సామాన్యులకైతే పంట రుణాల కింద గరిష్టంగా రూ.40 వేలే ఇస్తున్నారు. అక్కడ ఎకరం విలువ రూ.కోటి వరకు పలుకుతుందని బ్యాంకర్లకు తెలిసినా రూ.10 లక్షలు రుణం ఇచ్చేందుకు ససేమిరా అంటారు. ఇక ఇంటి స్థలంపైనా అదే వరుస. రూ.లక్ష తెచ్చుకోవడం కూడా గగనమే. అత్యంత విలువైన భూమిని మార్ట్ గేజ్ చేసుకొని బహిరంగ మార్కెట్లో కనీసం సగం వరకైనా రుణాలు ఇచ్చే పరిస్థితులు ఉంటే బాగుంటుందని రైతులు అభిప్రాయపడుతున్నారు. ఎలాగూ మార్ట్గేజ్ పెట్టడం వల్ల పూర్తి హక్కులు బ్యాంకర్లకు దక్కుతాయి. పైగా రైతులెవరూ పెద్ద అమౌంట్ని ఎగ్గొట్టే సాహసం చేయరు. పరువుకు ప్రాణం ఇచ్చే రైతులకు ఆర్థిక స్వావలంబన కలిగించాలంటే క్రాప్ లోన్లతో పాటు మార్ట్ గేజ్ లోన్ల విలువను ప్రివెయిలింగ్ మార్కెట్ వ్యాల్యూలో కనీసం సగమైనా ఇవ్వాలన్న డిమాండ్ వినిపిస్తున్నది.
