ఏజెంట్లకు రిజిస్ట్రేషన్ తప్పనిసరి.. ‘దిశ’ ఇంటర్వ్యూలో రెరా చైర్మెన్ డాక్టర్ సత్యనారాయణ

దిశ, తెలంగాణ బ్యూరో : ‘రియల్ ఎస్టేట్ ప్రాజెక్టులతోపాటు ప్రమోటర్లు, ఏజెంట్లకు రెరా రిజిస్ట్రేషన్ తప్పనిసరి. ఏజెంట్‌కు నెంబర్ ఉందా? లేదా? అని రెరా అధికారిక వెబ్ సైట్‌లో చెక్ చేసిన తర్వాతే ఆయన ద్వారా ప్రాజెక్టు వివరాలను తెలుసుకోవాలి. అలాటీస్ అంగీకారం లేకుండా ప్రాజెక్టులో ఎలాంటి మార్పులు చేయడానికి అవకాశం లేదు. మార్పులు చేయాలంటే 2/3 వంతు సభ్యుల రాతపూర్వక సమ్మతి ఉండాల్సిందే’ అని టీజీ రెరా చైర్మెన్ డాక్టర్ ఎన్.సత్యనారాయణ తెలిపారు. ‘దిశ’ ప్రత్యేక ఇంటర్వ్యూలో ముఖ్యమైన విషయాల గురించి వివరించారు.

1. రెరా చట్టం ద్వారా వస్తున్న ఫిర్యాదుల పరిష్కారానికి ఎలాంటి చర్యలు తీసుకుంటున్నారు?

రియల్ ఎస్టేట్ రంగంలో జరుగుతున్న మోసాలను కట్టడి చేయాలనే ప్రాథమిక ఆలోచనతో రియల్ ఎస్టేట్ (నియంత్రణ&అభివృద్ధి) చట్టం-2016 పార్లమెంటులో రూపొందించబడింది. కొనుగోలుదారుల హక్కులు, ప్రయోజనాలను కాపాడుతూ పారదర్శకత, జవాబుదారీతనంతో రెరా పనిచేస్తుంది. 2023 జులై నుంచి తెలంగాణ రెరా వ్యవస్థ తన పూర్తి కార్యకలాపాలను మొదలుపెట్టింది. ఇప్పటి వరకు 2767 ఫిర్యాదులు వచ్చాయి. అందులో 1794 ఫిర్యాదులు పరిష్కరించబడ్డాయి. ఫిర్యాదులను వేగంగా పరిష్కరించాలనే లక్ష్యంతో 'పబ్లిక్ గ్రీవెన్స్ అండ్ గైడెన్స్ సెల్(పీజీజీసీ)’ను తెలంగాణ రెరా అథారిటీ ఏర్పాటు చేసింది. ఇల్లు కొనాలని అనుకునేవారు ప్రాజెక్ట్ వెరిఫికేషన్ ఎలా చేయాలి?

బిల్డర్ చెబుతున్నవివరాలు నిజమేనా? వంటి సందేహాలను ఈ ప్రత్యేక సెల్ మార్గదర్శనం చేస్తుంది. వారి సందేహాలను నివృత్తి చేయడంతోపాటు ఇల్లుకొని మోసపోయిన కొనుగోలు దారులు ఫిర్యాదు చేయడానికి అవసరమైన సలహాలు, సూచనలు అందిస్తూ ఫిర్యాదు ఇవ్వడానికి దరఖాస్తు ఫామ్‌లను ఎలా పూరించాలి? ఫామ్స్‌తోపాటు ఇంకా అవసరమైన డాక్యుమెంట్లు ఏం జతచేయాలి? అనేది సెల్‌లోని హెల్ప్ డెస్క్ ఆఫీసర్లు మార్గనిర్దేశం చేస్తారు. అలాగే ప్రమోటర్లు/బిల్డర్లు, రియల్ ఎస్టేట్ ఏజెంట్ల సమస్యలు, సందేహాలను సైతం ఈ డెస్క్ ఆఫీసర్లు నివృత్తి చేస్తారు. దీంతో పాటు ఆర్థికపరమైన సందేహాలు, బ్యాంకు రుణాలకు సంబంధించి వచ్చే సందేహాలను సైతం నివృత్తి చేసేందుకు బ్యాంకుల తరపున అసిస్టెంట్లు అందుబాటులో ఉంటారు. ఈ చర్యలతో సమస్యల పరిష్కారంతోపాటు పారదర్శకతను పెంచుతూ.. రియల్ ఎస్టేట్ రంగంలోని భాగస్వాములందరినీ తెలంగాణ రెరా అథారిటీ సమన్వయం చేస్తుంది.

2. రెరాలో నమోదైందా? లేదా? అని తెలుసుకోవడం ఎలా? కొనుగోలుదారులు ఇండ్లను కొనేముందు ఏమేమి చెక్ చేయాలి?

కొనుగోలుదారులు ఏదైనా ప్రాజెక్టులో ఇల్లు/ప్లాట్ కొనే ముందు, మొదటగా సోషల్ మీడియా లేదా పేపర్ అడ్వర్టైజ్‌మెంట్ (ప్రకటనలు) ద్వారా ఇల్లు అమ్మకాలు కొనుగోలుదారుల దృష్టికి వస్తే, ఆ ప్రకటనలో రెరా రిజిస్టర్ నెంబర్ ఉంటుంది. ఆ నంబరు ద్వారా రెరా అధికారిక వెబ్‌సైట్ (https://rera.telangana.gov.in)లో ప్రాజెక్ట్ వివరాలు, ప్లాన్, అనుమతులు, లేఅవుట్ ప్రణాళికలు, ల్యాండ్ లీగల్ టైటిల్, ఈసీ, డబ్బు చెల్లించబోయే సంబంధిత ప్రాజెక్టు బ్యాంకు ఖాతా, ప్రాజెక్ట్ పూర్తయ్యే తేదీ ప్రమోటర్ వివరాలు తెలుసుకున్న తర్వాతే కొనుగోలుచేయడానికి నిర్ణయం తీసుకోవాలి. ఇక ప్రకటనల ద్వారా కాకుండా, ఎవరైనా రియల్ ఎస్టేట్ ఏజెంటు వచ్చి ప్రాజెక్టు గురించి వివరిస్తారు. అయితే, రియల్ ఎస్టేట్ ఏజెంట్లు కూడా సెక్షన్ 9 ప్రకారం రెరాలో రిజిస్టర్ చేసుకోవడం తప్పనిసరి. అందువల్ల ముందుగా ఆ ఏజెంటు రిజిస్టర్ నెంబరును అడిగి అధికారిక వెబ్‌సైట్ (https://rera.telangana.gov.in)లో పరిశీలించాలి. ఆ తర్వాత ఏజెంటును సంబంధిత ప్రాజెక్టు రెరా రిజిస్టర్డ్ నెంబర్ అడగాలి. ప్రాజెక్టు రిజిస్టర్డ్ నెంబరును ఏజెంటు ఇచ్చాక, పైన చెప్పిన ఆ ప్రాజెక్టు వివరాలను అధికారిక వెబ్‌సైట్ (https://rera.telangana.gov.in)లో క్షుణ్ణంగా తనిఖీ చేసుకొని పూర్తి బాధ్యతతో కూడిన నిర్ణయం తీసుకోవాలని కొనుగోలుదారులకు విజ్ఞప్తిచేస్తున్నాం. అంతేగానీ, ప్రీలాంచ్ ఆఫర్లకు ఆశపడి రెరా రిజిస్టర్ లేని ప్రాజెక్టుల్లో ఎట్టి పరిస్థితుల్లో ఇల్లు కొనవద్దు.

3. చట్టం వచ్చి పదేళ్లు గడుస్తున్నా రెరాలో నమోదు కాకుండానే అమ్మకాలు జరుగుతున్నాయి. దీనిపై ఎలాంటి చర్యలు తీసుకుంటున్నారు?

రెరా చట్టంలోని సెక్షన్ 3 ప్రకారం.. రెరా రిజిస్ట్రేషన్ లేకుండా ప్రీలాంచ్/ప్రీసేల్/ఆసక్తి వ్యక్తీకరణ (Expression of Interest) వంటి ముందస్తు ఆఫర్లు/ప్రకటనలు పూర్తిగా నిషిద్ధం, చట్టవ్యతిరేకం. ఒకవేళ నిబంధనలను అతిక్రమించి ప్రీలాంచ్ ఆఫర్ల పేరుతో ప్రకటనలు ఇచ్చినట్టు రెరా దృష్టికి వస్తే.. అలాంటి ప్రమోటర్లకు షోకాజ్ నోటీసులు ఇవ్వడంతోపాటు ప్రాజెక్టు వ్యయంలో 10 శాతం జరిమానా విధిస్తాం. అథారిటీ తీసుకుంటున్న కఠిన చర్యలతో ఇంతకు ముందుతో పోలిస్తే ఇప్పుడు రెరా నమోదులేని ప్రాజెక్టుల సంఖ్య గణనీయంగా తగ్గింది. మొదటగా.. అడ్వర్టైజింగ్ స్టాండర్డ్ కౌన్సిల్ ఆఫ్ ఇండియా (ASCI) సంస్థతో అక్టోబర్, 2025లో ఒప్పందం చేసుకున్నాం. ఆన్‌లైన్ వేదికగా సోషల్ మీడియాలో వచ్చే ప్రీలాంచ్ ప్రకటనలను ఆ సంస్థ ఎప్పటికప్పుడు పసిగట్టి, అథారిటీకి పంపిస్తుంది. వెంటనే ఆయా బిల్డర్/ప్రమోటర్‌లతోపాటు సంస్థలకు షోకాజ్ నోటీసులు పంపించి ఆ ప్రకటనలు తొలగించి.. వారిపై చర్యలు తీసుకుంటున్నాం. ఇప్పటి వరకు 256 ప్రకటనలకు సంబంధించి.. 165 ప్రమోటర్లకు చెందిన 190 ప్రాజెక్టులకు రెరా అథారిటీ షోకాజ్ నోటీసులు జారీ చేసింది. ఈ చర్య ద్వారా ప్రీలాంచ్ ప్రకటనలు గతంతో పోలిస్తే చాలా వరకు తగ్గుతూ వస్తున్నాయి.

రెండో చర్యలో భాగంగా.. ప్రీలాంచ్ ఆఫర్ల పేరుతో గృహ కొనుగోలుదారులు మోసపోకుండా ఉండటానికి.. ఆన్‌లైన్ మాధ్యమాల్లో, ప్రింట్ పేపరులో ప్రీలాంచ్/ప్రీసేల్/ఆసక్తివ్యక్తీకరణ వంటి చట్ట వ్యతిరేక ఆఫర్లపై కొనుగోలుదారులకు అలర్ట్ పేరుతో ప్రకటనలు ఇస్తూ సూచనలు, జాగ్రత్తలు తెలియజేస్తున్నాం. మరోవైపు క్రెడాయ్, నరేడ్కో సంస్థలు నిర్వహించే ప్రాపర్టీషో కార్యక్రమాల్లో రెరా ప్రత్యేక స్టాల్స్ ఏర్పాటు చేసి కొనుగోలుదారులకు అవగాహన కలిగిస్తున్నాం. రెరా రిజిస్ట్రేషన్ లేకుండా ప్రీలాంచ్ ఆఫర్లు ఇవ్వకూడదని బిల్డర్/ప్రమోటర్లకు హెచ్చరికలు జారీ చేస్తున్నాం. రానున్న రోజుల్లో హైదరాబాద్‌తో పాటు జిల్లా కేంద్రాల్లో వర్క్ షాపులు నిర్వహించి మరింత అవగాహన కలిగించేలా ప్రణాళికలు సిద్ధం చేస్తున్నాం.

4. నిబంధనలు పాటించని నిర్మాణ సంస్థలకు వేస్తున్న జరిమానాలు ఆయా నిర్మాణ సంస్థలు చెల్లిస్తున్నాయా? చెల్లించక పోతే ఎలాంటి చర్యలు తీసుకుంటున్నారు?

రెరా నిబంధనలు ఉల్లంఘిస్తున్న నిర్మాణ సంస్థలపై ఎప్పటికప్పుడు జరిమానాలు విధిస్తున్నాం. నిబంధనలు ఉల్లంఘించిన కేసుల్లో భాగంగా ఇప్పటి వరకు రూ.57.10 కోట్ల జరిమానాలు విధించాం. అందులో దాదాపుగా రూ.19.45 కోట్లు రికవరీ అయ్యాయి. రికవరీకి సంబంధించి, రెవెన్యూ రికవరీ చట్టం ప్రకారం వసూలు చేయడానికి ఆయా జిల్లాల కలెక్టర్లకు అథారిటీ ఆదేశాలు జారీచేస్తుంది.

5. అనుమతి తీసుకున్న ప్లాన్ ప్రకారం కాకుండా బిల్డర్‌ నిర్మాణంలో మార్పులు, చేర్పులు చేస్తే అథారిటీ చర్యలు తీసుకునే అవకాశం ఉన్నదా?

రెరా చట్టంలోని సెక్షన్ 14 ప్రకారం.. సంబంధిత అపార్ట్‌మెంట్/ప్లాట్/భవనం కొనుగోలుదారుని (Allottees) ముందస్తు సమ్మతి లేకుండా, ఆమోదించబడిన ప్రణాళికలు, లేఅవుట్ ప్లాన్లు, స్పెసిఫికేషన్లు, ఫిట్టింగ్స్, సదుపాయాలలో బిల్డర్/ప్రమోటర్ ఎలాంటి మార్పులు చేర్పులు చేయరాదు. అయితే.. నిబంధనల ప్రకారం అనుమతించబడిన చిన్న మార్పులు(minor alterations) కొనుగోలుదారునికి సమాచారం అందించి, వారి అంగీకారంతో చేయడానికి అవకాశముంది. ప్రాజెక్ట్‌లోని అపార్టుమెంట్లు లేదా కామన్ ఏరియాకు సంబంధించిన ఆమోదం పొందిన ప్లాన్లు, లేఅవుట్ ప్లాన్లు, స్పెసిఫికేషన్లలో మార్పులు చేయాలంటే.. కనీసం మూడింట రెండొంతుల (2/3rd) కొనుగోలుదారుల (Allottees) లిఖితపూర్వక సమ్మతి తప్పనిసరిగా ఉండాలి. కొనుగోలుదారుల సమ్మతి లేకుండా నిర్మాణంలో మార్పులు చేస్తే, కొనుగోలుదారులు రెరాలో ఫిర్యాదు చేయవచ్చు. చట్ట ప్రకారం బిల్డరుపై చర్యలు తీసుకోవడం జరుగుతుంది.

6. రెరాలో నమోదు లేకుండా ఎన్ని ప్లాట్లు నిర్మించుకోవచ్చు? ఎన్ని చదరపు మీటర్లలో నిర్మాణం చేయాలి?

సెక్షన్ 3 ప్రకారం.. 500 చదరపు మీటర్ల భూభాగం (597.78 చదరపుగజాలు).. 8 ప్లాట్స్/అపార్టుమెంట్లు/యూనిట్స్ పరిధి దాటిన ప్రతీ రియల్ ఎస్టేట్ ప్రాజెక్టు ముందుగా రెరాలో తప్పనిసరిగా రిజిస్టర్ చేసుకోవాలి. 500 చదరపు మీటర్లు, 8 ప్లాట్స్/అపార్టుమెంట్లు/యూనిట్స్ వరకు అయితే అలాంటి నిర్మాణాలకు రెరా రిజిస్ట్రేషన్ అవసరం లేదు.